· 6 min de leitura
5 erros que compradores cometem ao simular financiamento na planta
Fazer uma simulação errada pode ser tão prejudicial quanto não simular. Você toma uma decisão com base em números que não refletem a realidade — e só descobre o erro quando já assinou o contrato.
Esses são os 5 erros mais comuns.
1. Ignorar os juros de obra
É o erro mais frequente. Muita gente simula só a parcela pós-obra — e esquece que durante a construção (24, 36, 48 meses) vai pagar juros mensais que crescem todo mês.
Em um financiamento de R$ 300.000 com obra de 24 meses, os juros de obra somam cerca de R$ 26.000. Esse valor precisa entrar no planejamento.
Como evitar: Sempre simule a fase de obra completa, mês a mês.
2. Confundir o valor financiado com o valor da entrada
"Vou dar 30% de entrada, então financio 70%." Até aqui, certo. O erro está em calcular os juros de obra sobre o valor total do imóvel, quando na verdade eles incidem sobre o valor financiado.
Se o imóvel é R$ 400.000 e a entrada é R$ 120.000, os juros de obra são calculados sobre R$ 280.000 — não sobre R$ 400.000.
Como evitar: Confirme o valor financiado (valor do imóvel menos entrada) antes de simular.
3. Não incluir taxas e seguros
Toda parcela de financiamento tem: juros + amortização + taxa de administração + MIP + DFI. Muitas simulações mostram só os juros e a amortização.
Dependendo do valor do imóvel e da idade do mutuário, as taxas e seguros podem somar R$ 120 a R$ 200 por mês — o que representa R$ 50.000 a R$ 70.000 ao longo de 30 anos.
Como evitar: Inclua taxa de administração (R$ 25/mês na Caixa) e seguro (consulte a proposta do banco) na simulação.
4. Usar uma taxa de juros genérica
"Ouvi que a taxa da Caixa é 10% ao ano." Essa informação pode estar desatualizada em semanas. A taxa real depende do seu perfil de crédito, do programa utilizado (SBPE, Pró-Cotista, MCMV) e das condições do momento.
Uma diferença de 1% na taxa anual representa dezenas de milhares de reais em 30 anos.
Como evitar: Use a taxa exata da proposta comercial do banco, não uma referência genérica.
5. Não simular o INCC (quando o contrato tem correção)
Se o contrato prevê correção pelo INCC durante a obra, ignorar esse índice é um erro sério. O INCC pode aumentar o saldo devedor em 10% a 40% durante uma obra de 24 a 36 meses — dependendo do índice do período.
Como evitar: Leia o contrato. Se tiver cláusula de correção pelo INCC, ative essa opção na simulação e use ao menos a média histórica dos últimos 5 anos (em torno de 8% ao ano).
A simulação certa não precisa ser perfeita
Não existe simulação 100% precisa — o futuro sempre tem incertezas. Mas uma simulação com os dados corretos e os 5 pontos acima cobertos é muito melhor do que um chute.
Use a ferramenta jurosobra.com.br para fazer a simulação com todos esses elementos incluídos. O resultado vai aparecer mês a mês, sem surpresa.
Simule agora com seus dados reais em jurosobra.com.br