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7 custos escondidos na compra de imóvel na planta que ninguém menciona antes de você assinar
Todo mundo calcula parcela e entrada. Poucos calculam o resto. E o "resto" costuma ser dezenas de milhares de reais que aparecem no meio do caminho — no momento em que já é tarde para recusar.
Esses são os 7 custos que não entram na simulação básica do corretor.
1. Juros de obra
Em financiamentos que o banco assina já na planta (típico do MCMV e alguns SBPE), você paga juros mês a mês sobre o valor que o banco já liberou para a construtora. A cobrança começa antes de você ter a chave na mão.
Ordem de grandeza: R$ 20 a R$ 40 mil em obras de 24 a 36 meses, para imóveis na faixa de R$ 300 a R$ 500 mil.
2. Correção pelo INCC
O INCC é o índice da construção civil. Se o contrato prevê correção (quase sempre prevê), seu saldo devedor aumenta todo mês pelo INCC, além dos juros de obra.
Ordem de grandeza: 8% a 12% ao ano. Em obra de 24 meses, 15% a 25% de correção sobre o saldo. Em obras que pegaram o pico da pandemia, chegou a 30%.
3. ITBI (Imposto de Transmissão)
Pago uma única vez, na hora de registrar o imóvel no seu nome. Alíquota típica: 2% a 3% do valor venal (ou do valor da escritura, o que for maior, dependendo do município).
Imóvel de R$ 400 mil → R$ 8.000 a R$ 12.000 de ITBI.
4. Registro e escritura
Taxas cartorárias para registrar o imóvel e o financiamento. Variam por estado.
Ordem de grandeza: R$ 3.000 a R$ 8.000 para imóveis na faixa de R$ 300 a R$ 600 mil.
5. Taxa de avaliação do banco
Antes de aprovar o financiamento final (na entrega), o banco exige uma nova avaliação do imóvel feita por engenheiro credenciado. Normalmente R$ 3.000 a R$ 4.000 — cobrados ou diretamente do comprador, ou embutidos no financiamento.
6. "Obrinha" pós-chave
Raramente a unidade é entregue exatamente como você quer. Piso, armários sob medida, iluminação, climatização — o que a construtora entrega em "padrão básico" geralmente precisa de complemento.
Ordem de grandeza: R$ 30 a R$ 80 mil em apartamentos de médio padrão. Muita gente só percebe esse custo no momento da mudança.
7. Seguros obrigatórios embutidos na parcela
Toda parcela tem MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel). Não são opcionais e aumentam com a sua idade e o valor do saldo devedor.
Ordem de grandeza: R$ 80 a R$ 200 por mês durante 30 anos = R$ 30 a R$ 70 mil ao longo do contrato.
A conta consolidada
Em um imóvel de R$ 400 mil na planta, financiado em 30 anos com obra de 24 meses:
| Custo | Valor aproximado |
|---|---|
| Entrada (20%) | R$ 80.000 |
| Juros de obra (24 meses) | R$ 28.000 |
| Correção INCC durante obra | R$ 32.000 |
| ITBI (2,5%) | R$ 10.000 |
| Registro e escritura | R$ 5.000 |
| Taxa de avaliação | R$ 3.500 |
| "Obrinha" pós-chave | R$ 50.000 |
| Juros do financiamento (30 anos, SAC) | R$ 280.000 |
| Seguros MIP + DFI (30 anos) | R$ 45.000 |
| Total além do valor do imóvel | R$ 453.500 |
Um imóvel de R$ 400 mil custa, ao longo de todo o contrato, cerca de R$ 853.500.
Como não ser surpreendido
Três princípios para a simulação:
- Inclui todos os 7 itens acima em qualquer simulação que você fizer.
- Faz uma linha do tempo financeira — quando cada custo aparece. Juros de obra começam no primeiro mês. ITBI aparece na chave. Seguros vão até o fim.
- Mantém reserva separada para ITBI + registro + obrinha (R$ 60 a R$ 80 mil num imóvel de R$ 400 mil). Essa reserva não pode sair da entrada — é adicional.
O imóvel não fica mais caro depois de você simular. Ele sempre foi essse preço. O que muda é que agora você sabe.
Simule o custo completo em jurosobra.com.br