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7 custos escondidos na compra de imóvel na planta que ninguém menciona antes de você assinar
Todo mundo calcula parcela e entrada, e poucos calculam o resto. Esse resto costuma somar dezenas de milhares de reais que aparecem no meio do caminho, quando já é tarde para desistir.
Estes são os 7 custos que ficam fora da simulação básica do corretor.
1. Juros de obra
Nos financiamentos que o banco assina ainda na planta (típico do MCMV e de alguns SBPE), você paga juros mês a mês sobre o valor que o banco já liberou para a construtora. A cobrança começa antes de você ter a chave.
Ordem de grandeza: R$ 20 a R$ 40 mil em obras de 24 a 36 meses, para imóveis na faixa de R$ 300 a R$ 500 mil.
2. Correção pelo INCC
O INCC é o índice da construção civil. Se o contrato prevê correção (e quase sempre prevê), seu saldo devedor aumenta todo mês pelo INCC, além dos juros de obra.
Ordem de grandeza: 8% a 12% ao ano. Numa obra de 24 meses, de 15% a 25% de correção sobre o saldo. Em obras que pegaram o pico da pandemia, chegou a 30%.
3. ITBI (Imposto de Transmissão)
É pago uma única vez, na hora de registrar o imóvel no seu nome. Alíquota típica: 2% a 3% do valor venal ou do valor da escritura, o que for maior, conforme o município.
Imóvel de R$ 400 mil → R$ 8.000 a R$ 12.000 de ITBI.
4. Registro e escritura
São as taxas de cartório para registrar o imóvel e o financiamento. Variam por estado.
Ordem de grandeza: R$ 3.000 a R$ 8.000 para imóveis na faixa de R$ 300 a R$ 600 mil.
5. Taxa de avaliação do banco
Antes de aprovar o financiamento final, na entrega, o banco exige uma nova avaliação do imóvel feita por engenheiro credenciado. Custa normalmente de R$ 3.000 a R$ 4.000, cobrados direto do comprador ou embutidos no financiamento.
6. A "obrinha" pós-chave
A unidade raramente vem exatamente como você quer. Piso, armários sob medida, iluminação e climatização costumam vir em padrão básico e pedir complemento.
Ordem de grandeza: R$ 30 a R$ 80 mil em apartamentos de médio padrão. Muita gente só percebe esse custo na mudança.
7. Seguros obrigatórios embutidos na parcela
Toda parcela tem MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel). Eles são obrigatórios e aumentam com a sua idade e com o saldo devedor.
Ordem de grandeza: R$ 80 a R$ 200 por mês durante 30 anos, ou R$ 30 a R$ 70 mil ao longo do contrato.
A conta consolidada
Num imóvel de R$ 400 mil na planta, financiado em 30 anos, com obra de 24 meses:
| Custo | Valor aproximado |
|---|---|
| Entrada (20%) | R$ 80.000 |
| Juros de obra (24 meses) | R$ 28.000 |
| Correção INCC durante obra | R$ 32.000 |
| ITBI (2,5%) | R$ 10.000 |
| Registro e escritura | R$ 5.000 |
| Taxa de avaliação | R$ 3.500 |
| "Obrinha" pós-chave | R$ 50.000 |
| Juros do financiamento (30 anos, SAC) | R$ 280.000 |
| Seguros MIP + DFI (30 anos) | R$ 45.000 |
| Total além do valor do imóvel | R$ 453.500 |
Ao longo de todo o contrato, um imóvel de R$ 400 mil custa cerca de R$ 853.500.
Como não ser surpreendido
Três cuidados para a simulação:
- Inclua os 7 itens acima em qualquer simulação que você fizer.
- Monte uma linha do tempo financeira com o momento de cada custo. Os juros de obra começam no primeiro mês, o ITBI aparece na chave e os seguros vão até o fim.
- Mantenha uma reserva separada para ITBI, registro e obrinha (de R$ 60 a R$ 80 mil num imóvel de R$ 400 mil). Essa reserva não pode sair da entrada: ela é adicional.
Simular não deixa o imóvel mais caro. O preço sempre foi esse, e a simulação só mostra o valor antes da assinatura.
Simule o custo completo em jurosobra.com.br