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Como prever o juros de obra antes de assinar o contrato
A maioria dos compradores de imóvel na planta recebe o primeiro boleto do juros de obra com a mesma pergunta: "de onde saiu esse valor?". No mês seguinte vem outra: "por que mudou de novo?". Parece que o banco empurra uma conta que ninguém explica.
O cálculo, porém, é determinístico. Só três variáveis mexem com a parcela mês a mês, e todas estão no seu contrato. Com isso entendido, dá pra modelar o financiamento inteiro antes de assinar.
A fórmula
A parcela do juros de obra de cada mês sai de uma conta só:
Juros do mês = saldo financiado já liberado × taxa mensal × % da obra já executada
Cada termo:
- Saldo financiado já liberado: quanto do total financiado o banco já repassou pra construtora até aquele mês. Cresce conforme a obra anda.
- Taxa mensal: a taxa nominal anual (ex.: 10,5% a.a.) convertida pra mês.
- % da obra já executada: o percentual medido pela construtora naquele mês (normalmente vai de ~3% no início a 100% no final).
A conta é essa, todo mês.
As 3 variáveis que mudam mês a mês
1. Quanto da obra já foi medido
A construtora apresenta no contrato um cronograma de medições, geralmente linear (mesmo % todo mês), às vezes em curva S. Esse cronograma define quanto o banco libera. Quando a obra adianta, ele libera mais; quando atrasa, libera menos.
2. Saldo devedor corrigido pelo INCC
Todo mês o INCC reajusta o saldo financiado. Em ciclos normais, o reajuste fica entre 0,3% e 0,8% ao mês, ou de 4% a 10% ao ano. Ele vira o "novo saldo" do mês seguinte, e os juros incidem sobre esse valor.
3. Prazo restante de obra
Define até quando você paga só os juros sobre o saldo liberado, antes de começar a amortizar depois das chaves. Se a obra estica de 36 pra 42 meses, são mais 6 meses pagando juros sem amortizar nada.
O que NÃO muda
Três coisas ficam fixas no contrato:
- Taxa nominal de juros. Se você assinou em 10,5% a.a. + TR, vai ser 10,5% a.a. + TR até o fim. O banco não muda no meio.
- Valor financiado. É o que você fechou na assinatura, com a entrada que deu.
- Cronograma contratual de medições. Só muda se a construtora oficializar um aditivo. Atraso informal não vira contrato.
Exemplo numérico
Cenário-base, com números redondos pra ilustrar:
- Imóvel de R$ 500 mil, entrada de 20%, financiamento de R$ 400 mil
- Prazo de obra: 36 meses
- Taxa: 10,5% a.a. (≈ 0,84% a.m.) + INCC de 6% a.a.
| Mês | % obra | Saldo liberado | Parcela aproximada |
|---|---|---|---|
| 1 | 3% | R$ 12.000 | R$ 100 |
| 12 | 33% | R$ 138.000 | R$ 1.230 |
| 24 | 66% | R$ 290.000 | R$ 2.700 |
| 36 | 100% | R$ 460.000 | R$ 4.400 |
A parcela cresce de forma previsível, de R$ 100 a R$ 4.400 ao longo de 3 anos. O total pago em juros de obra nesse cenário fica perto de R$ 60 mil, e você consegue ver a curva mês a mês antes de assinar.
De onde vem a surpresa
Quando o juros de obra surpreende, a causa é uma de três:
- Atraso de obra. Se a construtora estica o prazo em 6 meses, são 6 parcelas a mais pagando só juros, e nessa altura a parcela já está no topo da curva.
- INCC alto. Em ciclos inflacionários, o INCC pode passar de 1% ao mês. Em 24 meses, isso pode acrescentar R$ 30 a 40 mil ao seu saldo.
- Cronograma de medições refeito. Se a construtora mediu pouco no começo e quer compensar depois, você paga mais juros no fim, quando a parcela já é grande.
Tudo isso pode ser modelado antes de você assinar, mas quase ninguém faz.
Como simular antes de fechar
Pegue a proposta do banco (ou o contrato em rascunho) e separe 5 números:
- Valor financiado
- Taxa nominal anual
- Prazo de obra em meses
- % de entrada já paga
- Cronograma de medições (linear ou customizado)
Com eles, rode três cenários:
- Base: INCC histórico (~6% a.a.), obra no prazo
- Atraso: mesmos parâmetros + 6 meses extras de obra
- INCC pessimista: 8% a 9% a.a., obra no prazo
A diferença entre o melhor e o pior cenário costuma ser menor do que o medo sugere. Ver o número ajuda a decidir se a parcela máxima cabe no orçamento, e é melhor saber antes do que no terceiro boleto.
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