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Juros de obra é uma prática legal? O que o STJ decidiu e o que você precisa saber em 2026
Quem compra um imóvel na planta logo encontra uma cobrança que causa estranhamento: os juros de obra. O valor aparece no boleto antes mesmo de você pisar no apartamento, e muita gente paga sem entender direito.
Resta saber: isso é legal?
O que são juros de obra
Juros de obra é o encargo financeiro cobrado pela construtora ou incorporadora durante o período de construção do empreendimento. Quando você financia um imóvel na planta pelo banco, o banco libera o dinheiro para a construtora em etapas, conforme a obra avança, e os juros incidem sobre o valor já liberado.
Você paga juros sobre um imóvel que ainda não existe fisicamente.
A correção pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) é outra coisa: ela atualiza o valor do imóvel pela inflação do setor. Os juros de obra são um custo financeiro adicional.
A resposta: sim, é legal
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou a questão em 2012, no julgamento do EREsp 670.117/PB (Segunda Seção, relator para acórdão ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado em 13/06/2012). A cláusula que prevê juros compensatórios antes da entrega das chaves, os chamados "juros no pé", não é abusiva.
Pela lógica da decisão, os juros representam o custo real do financiamento da construção ao longo do tempo. Como o banco antecipa recursos para a construtora antes da entrega das chaves, o custo financeiro dessa operação é repassado ao comprador.
A decisão encerrou uma longa discussão jurídica que gerava insegurança para compradores e incorporadoras.
A licitude, porém, tem data para acabar. Em 2019, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP, julgado em 11/09/2019), o STJ fixou que é ilícito cobrar juros de obra depois do prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. A cobrança é legal durante o prazo e indevida depois dele, e o marco é a data do contrato, e não a data em que a obra ficou pronta. Se a sua obra atrasou e a cobrança continuou, veja o que fazer quando cobram juros de obra depois da entrega.
Quanto custa na prática? Os números de 2026
Com o cenário macroeconômico atual, os juros de obra pesam mais no bolso do comprador:
| Indicador | Valor atual (maio/2026) |
|---|---|
| Taxa média de juros de obra | 0,5% a 1,5% ao mês |
| Taxa Selic | 14,75% ao ano |
| INCC acumulado (12 meses) | ~6,5% |
Se o banco já liberou R$ 200.000 para a construtora e a taxa é de 1% ao mês, você paga R$ 2.000/mês de juros de obra, sem amortizar nada do saldo devedor.
Somando INCC e juros de obra ao longo de 24 a 36 meses de construção, o custo final do imóvel pode ficar 15% a 25% maior que o valor de tabela anunciado.
Os limites da cobrança
A validação do STJ não autoriza abusos. Você tem direitos:
- Transparência contratual. A construtora e o banco devem informar a taxa, a base de cálculo e a forma de incidência dos juros de obra antes da assinatura.
- Planilha de evolução. Você tem direito a acompanhar mês a mês como os juros são calculados sobre o saldo liberado.
- Proteção contra abuso. Cobranças desproporcionais ou não previstas em contrato podem ser questionadas com base no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
- PROCON e Judiciário. Se identificar irregularidade, busque orientação no PROCON ou entre com ação judicial.
O erro mais comum: não simular antes de assinar
A maioria dos compradores olha só o valor da parcela durante a obra e o preço final do imóvel. Poucos simulam o custo total real, com juros de obra, INCC e financiamento pós-chaves.
Parece uma conta simples, mas uma diferença de 0,5% na taxa mensal, ao longo de 30 meses de obra, pode representar dezenas de milhares de reais a mais.
Quanto você vai pagar de verdade?
O Juros Obra mostra mês a mês o custo real do seu financiamento na planta (juros, correção e parcelas) antes de você assinar qualquer coisa.
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Fontes: STJ, EREsp 670.117/PB e Tema Repetitivo 996 (REsp 1.729.593/SP); Banco Central do Brasil (Selic maio/2026); FGV/IBRE (INCC-M).