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Tema 996 do STJ: o que você precisa saber antes de comprar um imóvel na planta
O Superior Tribunal de Justiça julgou, em 2019, o Tema 996 — um repetitivo que consolidou direitos do comprador de imóvel na planta em caso de atraso da construtora. É uma das decisões mais importantes para quem vai assinar contrato de compra e venda de unidade em construção.
Se você está comprando na planta, conhecer esse tema evita tomar um prejuízo silencioso.
O que o Tema 996 decidiu
Em termos práticos, o STJ fixou duas teses principais:
Tese 1 — Cláusula de tolerância de 180 dias é válida. A construtora pode, por contrato, atrasar a entrega em até 180 dias após a data prevista sem pagar indenização ao comprador. Essa cláusula é legal desde que esteja no contrato com clareza.
Tese 2 — Passado o prazo de tolerância, o atraso gera direito a indenização. A partir do 181º dia de atraso, a construtora deve pagar ao comprador uma compensação pelo tempo que ficou sem usar o imóvel — mesmo que o contrato não mencione isso.
Qual o valor dessa indenização
O STJ entende que o comprador tem direito a receber o equivalente ao valor de aluguel de mercado do imóvel pelo período de atraso (descontado o prazo de tolerância).
Exemplo: imóvel em bairro onde o aluguel de uma unidade similar é R$ 2.500/mês. Se a entrega atrasou 10 meses além da tolerância, a indenização devida é 10 × R$ 2.500 = R$ 25.000.
O que isso muda na sua decisão de compra
Três impactos concretos:
1. A data de entrega tem peso jurídico
Antes do Tema 996, muita construtora atrasava 2 anos impunemente. Hoje, atraso gera custo real para a incorporadora. Isso mudou a forma como prazos são tratados em contratos novos.
2. Você pode recuperar parte do custo de aluguel
Se você estava pagando aluguel durante o atraso, a indenização cobre boa parte desse custo. É diferente de "perdi dinheiro pelo atraso" — agora existe caminho legal para recuperar.
3. Juros de obra pagos durante o atraso são recuperáveis
Esse é o ponto que quase ninguém menciona. Se a obra atrasou além da tolerância e você continuou pagando juros de obra ao banco, há jurisprudência reconhecendo o direito a receber de volta esses valores da construtora — como dano material.
Em uma obra que atrasa 12 meses, são facilmente R$ 15 a R$ 25 mil em juros de obra que não deveriam ter saído do seu bolso.
O que fazer na prática
Antes de assinar:
- Confira a data de entrega e a cláusula de tolerância (normalmente 180 dias)
- Registre a data real de começo da obra
- Guarde o cronograma de medições
Se a obra atrasar:
- Não aceite prorrogação de tolerância sem assessoria jurídica — isso fragiliza seu direito
- Formalize por escrito toda comunicação com a construtora
- Documente o aluguel pago e os juros de obra do período de atraso
Se já passou do prazo:
- Procure um advogado especialista em direito imobiliário
- Leve o contrato, comprovantes de pagamento (parcelas, juros de obra, aluguel) e cronograma original
Não é só atraso — distrato também mudou
O Tema 996 andou junto com outras decisões do STJ sobre desistência do comprador (distrato) e culpa da construtora. A regra geral hoje:
- Distrato por culpa do comprador: construtora retém até 25% do valor pago
- Distrato por culpa da construtora (atraso, mudança de projeto sem concordância): comprador tem direito a devolução integral + correção + multa
O contrato ainda manda — mas dentro da lei
Tudo isso se aplica desde que o contrato siga a legislação. Cláusulas abusivas (multa excessiva, tolerância acima de 180 dias com redação genérica, renúncia antecipada a direitos) são questionáveis judicialmente.
A recomendação é simples: leia o contrato inteiro antes de assinar, pergunte sobre toda cláusula que não entender, e se houver qualquer dúvida, vale consultar um advogado antes — muito mais barato do que depois.
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