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Tema 996 do STJ: o que você precisa saber antes de comprar um imóvel na planta
Em 2019, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 996, um repetitivo que consolidou direitos do comprador de imóvel na planta quando a construtora atrasa. Para quem vai assinar contrato de compra e venda de unidade em construção, é uma das decisões mais importantes.
Se você está comprando na planta, conhecer esse tema evita um prejuízo que ninguém costuma apontar.
O que o Tema 996 decidiu
O STJ fixou duas teses principais:
Tese 1: a cláusula de tolerância de 180 dias é válida. A construtora pode, por contrato, atrasar a entrega em até 180 dias após a data prevista sem pagar indenização ao comprador. A cláusula é legal desde que esteja no contrato com clareza.
Tese 2: passado o prazo de tolerância, o atraso gera direito a indenização. A partir do 181º dia de atraso, a construtora deve pagar ao comprador uma compensação pelo tempo que ele ficou sem usar o imóvel, mesmo que o contrato não mencione isso.
O julgamento fixou ainda duas teses sobre o que continua sendo cobrado durante o atraso, as menos conhecidas das quatro. É ilícito cobrar juros de obra depois do prazo contratual somado à tolerância. E o saldo devedor deixa de ser corrigido pelo INCC e passa a ser corrigido pelo IPCA, salvo quando o IPCA for mais gravoso ao consumidor. Se a sua obra atrasou e a cobrança continuou chegando, veja como conferir juros de obra cobrado depois da entrega.
Qual o valor dessa indenização
Para o STJ, o comprador tem direito ao equivalente ao valor de aluguel de mercado do imóvel pelo período de atraso, descontado o prazo de tolerância.
Exemplo: num bairro onde o aluguel de uma unidade parecida custa R$ 2.500/mês, se a entrega atrasou 10 meses além da tolerância, a indenização devida é de 10 × R$ 2.500 = R$ 25.000.
O que isso muda na sua decisão de compra
1. A data de entrega tem peso jurídico
Antes do Tema 996, muita construtora atrasava 2 anos sem consequência. Hoje o atraso custa dinheiro à incorporadora, e isso mudou a forma como os contratos novos tratam os prazos.
2. Você pode recuperar parte do custo de aluguel
Se você pagou aluguel durante o atraso, a indenização cobre boa parte desse custo. Existe um caminho legal para recuperar o dinheiro.
3. Juros de obra pagos durante o atraso são recuperáveis
Pouca gente menciona este ponto. Se a obra atrasou além da tolerância e você continuou pagando juros de obra ao banco, há jurisprudência reconhecendo o direito de receber esses valores de volta da construtora, como dano material.
Numa obra que atrasa 12 meses, são facilmente R$ 15 a R$ 25 mil em juros de obra que não deveriam ter saído do seu bolso.
O que fazer na prática
Antes de assinar:
- Confira a data de entrega e a cláusula de tolerância (normalmente 180 dias)
- Registre a data real de começo da obra
- Guarde o cronograma de medições
Se a obra atrasar:
- Não aceite prorrogação da tolerância sem assessoria jurídica, porque isso enfraquece seu direito
- Formalize por escrito toda comunicação com a construtora
- Documente o aluguel pago e os juros de obra do período de atraso
Se já passou do prazo:
- Procure um advogado especialista em direito imobiliário
- Leve o contrato, os comprovantes de pagamento (parcelas, juros de obra, aluguel) e o cronograma original
O distrato também mudou
O Tema 996 andou junto com outras decisões do STJ sobre desistência do comprador (distrato) e culpa da construtora. A regra geral hoje:
- Distrato por culpa do comprador: a construtora retém até 25% do valor pago
- Distrato por culpa da construtora (atraso, mudança de projeto sem concordância): o comprador tem direito a devolução integral + correção + multa
O contrato manda, dentro da lei
Tudo isso vale desde que o contrato siga a legislação. Cláusulas abusivas (multa excessiva, tolerância acima de 180 dias com redação genérica, renúncia antecipada a direitos) podem ser questionadas na Justiça.
Leia o contrato inteiro antes de assinar, pergunte sobre toda cláusula que não entender e, havendo dúvida, consulte um advogado antes. Sai muito mais barato do que depois.
Simule o custo real do financiamento antes de assinar em jurosobra.com.br