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Regra dos 30% da renda: como o banco calcula, o que conta e como encaixar
Quem tenta financiar um imóvel ouve, em algum momento, que "a parcela não pode passar de 30% da renda". A regra existe, é aplicada e é o filtro que mais reprova proposta de financiamento. O jeito como o banco calcula, porém, tem detalhes que muita gente só descobre na hora errada, quando o crédito é negado.
Este post mostra como a regra é aplicada na prática.
A regra básica
A parcela do financiamento (juros + amortização + taxa de adm + seguros), somada às outras dívidas mensais do mutuário, não pode passar de 30% da renda bruta familiar comprovada.
Em fórmula:
(Parcela do imóvel + outras parcelas de dívidas) ÷ Renda bruta familiar ≤ 30%
A regra vem da regulamentação do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e historicamente aparece em diretrizes do Banco Central e da Caixa. Cada banco pode ter variações (alguns aceitam 35% para certos perfis, outros são mais rigorosos), mas 30% é o teto comum.
O detalhe que mais reprova: qual parcela o banco usa?
No sistema SAC, a primeira parcela é a maior e cai ao longo do tempo. No Price, a parcela é constante. O banco usa a primeira parcela para avaliar o comprometimento, e não a média.
No caso de imóvel na planta, há outro ponto: o banco analisa o crédito agora, mas a primeira parcela pós-chave só começa daqui a 24+ meses, e sua renda nessa data pode ser outra.
Já vimos casos assim: comprador aprovado na assinatura com R$ 12k/mês muda, dois anos depois, para um emprego de R$ 9k/mês. Na entrega das chaves, o banco refaz a análise, e a parcela de R$ 3.500 passa a pesar 39% da renda atual. Crédito negado, mesmo com contrato assinado.
Por isso muitos bancos pedem revalidação de renda na entrega das chaves, e ela pesa de verdade.
O que conta como renda
| Tipo de renda | Aceita? | Como comprovar |
|---|---|---|
| Salário CLT | Sim, 100% | 3 últimos contracheques |
| 13º salário e férias | Sim, mas com peso menor | DIRPF |
| Pró-labore | Sim | Recibo + contrato social |
| Distribuição de lucros | Geralmente sim | DIRPF + balanço |
| Aposentadoria/Pensão INSS | Sim, 100% | Extrato INSS |
| Aluguel recebido | Sim, mas geralmente 50% a 70% | Contrato de locação + DIRPF |
| Renda de autônomo | Sim, com média de 12+ meses | DECORE + extrato bancário + DIRPF |
| Bônus/PLR | Geralmente excluído ou parcial | Histórico de 2 anos |
| Renda informal | Não conta | Não se aplica |
| Renda do exterior | Sim, mas com regras específicas | Conversão para BRL + DIRPF |
Na prática, o banco quer ver continuidade comprovada. Renda esporádica ou sem documento não entra.
E as outras dívidas?
Antes de calcular o comprometimento com o imóvel, o banco soma suas outras parcelas mensais:
- Financiamento de veículo
- Crédito consignado
- Cartão de crédito (rotativo médio dos últimos 6 meses)
- Outros empréstimos pessoais
- Outros financiamentos (incluindo de imóveis)
A regra dos 30% vale sobre o conjunto.
Exemplo
- Renda bruta familiar: R$ 12.000/mês
- Teto de 30%: R$ 3.600/mês
- Parcela de carro: R$ 800/mês
- Outras parcelas: R$ 0
- Teto disponível pra parcela do imóvel: R$ 3.600 − R$ 800 = R$ 2.800/mês
Em SAC de 30 anos a 10,5% a.a., esses R$ 800/mês a menos na parcela permitida tiram aproximadamente R$ 70.000 do valor financiável.
Por isso quitar dívidas antes de pedir o financiamento é uma das formas mais eficazes de subir o teto de aprovação.
O que conta como "parcela do imóvel"
| Item | Entra na conta dos 30%? |
|---|---|
| Amortização + juros | Sim |
| Taxa de administração mensal | Sim |
| Seguro MIP | Sim |
| Seguro DFI | Sim |
| Condomínio | Não (mas o banco pode olhar como capacidade de pagamento) |
| IPTU | Não (mas idem) |
Em geral, a parcela "cheia" usada na regra soma amortização, juros, adm e seguros, e pode ser de 5% a 8% maior que a parcela "só financeira" que muitas simulações online mostram.
Como subir o teto: cinco caminhos
1. Compor renda
O banco aceita até 3 ou 4 compositores de renda: cônjuge, irmão, pais. A renda de todos é somada, e o teto sobe na mesma proporção.
Todos os compositores ficam corresponsáveis pela dívida. Se houver inadimplência, todos respondem. (Falamos disso aqui.)
2. Aumentar a entrada
Mais entrada significa menos financiado e parcela menor. Cada R$ 50 mil a mais na entrada reduz a parcela em ≈ R$ 470/mês (taxa de 10,5%, 30 anos, SAC).
3. Esticar o prazo
De 30 pra 35 anos, a parcela cai de 8% a 10%. O total de juros sobe, então essa manobra serve pra encaixar no comprometimento, e não pra economizar.
4. Quitar dívidas pequenas
Carro, consignado e cartão. Quitar libera espaço dentro dos 30%, e em casos com várias dívidas pequenas, quitar 1 ou 2 já basta pra entrar nos limites.
5. Comprar um imóvel mais barato
É a opção que ninguém quer ouvir, e a mais direta. Se o banco não aprova R$ 350k mas aprova R$ 280k, procure um imóvel dentro do orçamento ou junte dinheiro por mais 1 ou 2 anos.
O que fazer antes de ir ao banco
- Calcule sua renda bruta familiar comprovada (e não a líquida que cai na conta).
- Liste todas as parcelas mensais ativas (carro, consignado, cartão rotativo).
- Aplique os 30% e subtraia as outras parcelas.
- Use o nosso simulador com a parcela máxima permitida pra ver o valor financiável que cabe.
- Some a entrada disponível pra ver o valor de imóvel que cabe no seu orçamento.
- Compare com o que você quer comprar. Se não bater, use um dos 5 caminhos acima antes de submeter a proposta ao banco.
FAQ
O banco nega mesmo se passar de 30,01%? Em geral, sim. Alguns bancos aceitam de 32% a 35% para clientes premium ou com relacionamento longo, mas a regra base é dura.
Posso usar renda variável (autônomo, sócio)? Sim, com média de 12+ meses comprovada. O banco aplica um desconto de 20% a 30% sobre a média, pra cobrir a oscilação. Renda informal sem extrato ou DIRPF não conta.
O FGTS muda o cálculo? Não no comprometimento. O FGTS pode entrar como entrada (reduzindo o financiado) ou como amortização depois. Some como dinheiro disponível, e não como renda.
A "renda projetada" de quem vai abrir um negócio conta? Quase nunca. O banco trabalha com histórico, e não com promessa.
Posso entrar no financiamento sozinho mesmo sendo casado? Pode. É uma decisão estratégica em casos com diferença grande de idade ou de score. (Falamos disso na seção sobre seguros.)
Quer ver qual valor de imóvel cabe na sua renda? Abra o simulador ou use a calculadora de capacidade de financiamento pra ver o teto que o banco deve aprovar.