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Financiamento aprovado: e agora? O que acontece até você pegar as chaves
O banco mandou o e-mail de "crédito aprovado", e a sensação é de que o imóvel já é seu. Entre a aprovação e as chaves na mão, porém, há um caminho de 2 a 3 anos que muita gente percorre sem saber o que vem pela frente.
Este é o mapa.
Etapa 1: assinatura do contrato
Depois da aprovação, você vai ao banco (ou ao correspondente bancário) assinar a papelada. O contrato registra a alienação fiduciária: o imóvel fica como garantia do banco até você quitar.
A partir da assinatura, o relógio começa a contar. No mês seguinte chega o primeiro boleto de juros de obra.
Etapa 2: a obra, com os juros crescendo
É nesta fase que o custo passa despercebido.
A construtora faz a obra e, a cada etapa concluída, pede uma medição ao banco. O banco manda um engenheiro verificar, aprova e libera uma fatia do dinheiro. Cada liberação aumenta seu saldo devedor e seus juros mensais.
Num financiamento de R$ 350.000 a 10,5% ao ano, a progressão fica mais ou menos assim:
| Mês | Quanto foi liberado | Juros que você paga |
|---|---|---|
| 3 | R$ 52.500 (15%) | R$ 459 |
| 12 | R$ 175.000 (50%) | R$ 1.531 |
| 18 | R$ 262.500 (75%) | R$ 2.297 |
| 24 | R$ 350.000 (100%) | R$ 3.063 |
O mês 1 é tranquilo, e o mês 24 já pesa. Durante todo esse tempo, você também paga as parcelas da entrada à construtora.
Etapa 3: habite-se
Com a obra terminada, a construtora pede o habite-se à prefeitura, o documento que autoriza a ocupação do prédio. Sem ele, não há entrega.
Em obras com atraso (a maioria no Brasil), essa etapa pode levar meses extras, e você continua pagando juros de obra enquanto espera.
Etapa 4: vistoria
A construtora chama você pra ver o apartamento. Você anota tudo que está errado (azulejo torto, tomada faltando, ralo entupido), e ela tem prazo pra corrigir. Depois você vistoria de novo e, quando aceitar, assina o termo.
Etapa 5: custos de transferência
Pra receber as chaves, você paga:
- ITBI (imposto municipal, ~3% do valor)
- Registro do imóvel no cartório (~R$ 4.000)
Num imóvel de R$ 400.000, são uns R$ 16.000 de uma vez. Se você não planejou, a entrega atrasa.
Etapa 6: primeira parcela do financiamento
Os juros de obra acabam e começa a parcela com amortização. No SAC, a primeira é a maior.
O salto costuma assustar: quem vinha pagando R$ 3.000 de juros de obra recebe uma primeira parcela de R$ 3.900, R$ 900 a mais no mês de transição.
O caminho em uma tabela
| Fase | Duração | O que paga |
|---|---|---|
| Assinatura | 2 semanas | Taxa de avaliação (~R$ 800) |
| Obra | 18-36 meses | Juros crescentes + parcelas entrada |
| Habite-se | 1-3 meses | Juros de obra (saldo total) |
| Entrega | Pontual | ITBI + registro (~5% do valor) |
| Financiamento | 20-35 anos | Parcela decrescente (SAC) |
O erro mais comum
É planejar só a parcela final. A pessoa vê que a parcela vai ser de R$ 3.500 e para por aí, esquecendo os 24 meses de juros crescentes, as parcelas da entrada e os R$ 16.000 da transferência.
O custo do caminho até as chaves é alto. Simule o fluxo inteiro, desde o mês 1 da obra, pra não ser pego de surpresa.
Simule o fluxo completo mês a mês em jurosobra.com.br