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Financiamento aprovado: e agora? O que acontece até você pegar as chaves
O banco te mandou aquele email dizendo "crédito aprovado". A sensação é de que já comprou o imóvel. Mas entre a aprovação e as chaves na mão tem um caminho de 2 a 3 anos que muita gente percorre no escuro.
Vou te mostrar o mapa.
Etapa 1: Assinatura do contrato
Depois da aprovação, você vai ao banco (ou correspondente bancário) assinar a papelada. O contrato registra a alienação fiduciária — basicamente, o imóvel é garantia do banco até você quitar.
A partir da assinatura, o relógio começa a contar. No mês seguinte, vem o primeiro boleto de juros de obra.
Etapa 2: A obra (e os juros crescendo)
Aqui é onde mora o custo invisível.
A construtora faz a obra e, a cada etapa concluída, pede uma "medição" ao banco. O banco manda um engenheiro verificar, aprova, e libera uma fatia do dinheiro. Cada liberação aumenta seu saldo devedor — e seus juros mensais.
Num financiamento de R$ 350.000 a 10,5% ao ano, a progressão fica mais ou menos assim:
| Mês | Quanto foi liberado | Juros que você paga |
|---|---|---|
| 3 | R$ 52.500 (15%) | R$ 459 |
| 12 | R$ 175.000 (50%) | R$ 1.531 |
| 18 | R$ 262.500 (75%) | R$ 2.297 |
| 24 | R$ 350.000 (100%) | R$ 3.063 |
Mês 1 é tranquilo. Mês 24 já pesa. E durante todo esse tempo, você também paga as parcelas da entrada pra construtora.
Etapa 3: Habite-se
A obra terminou. A construtora pede o Habite-se pra prefeitura — é o documento que diz "este prédio pode ser habitado". Sem ele, não tem entrega.
Em obras com atraso (que é a maioria no Brasil), essa etapa pode levar meses extras. E você continua pagando juros de obra enquanto espera.
Etapa 4: Vistoria
A construtora te chama pra olhar o apartamento. Você vai, lista tudo que tá errado (azulejo torto, tomada faltando, ralo entupido). Eles têm prazo pra corrigir. Você vistoria de novo. Quando aceitar, assina o termo.
Etapa 5: Custos de transferência
Pra pegar as chaves de verdade, você paga:
- ITBI (imposto municipal, ~3% do valor)
- Registro do imóvel no cartório (~R$ 4.000)
Num imóvel de R$ 400.000, são uns R$ 16.000 de uma vez. Se não planejou, atrasa a entrega.
Etapa 6: Primeira parcela do financiamento
Os juros de obra acabam. Começa a parcela real — com amortização. No SAC, a primeira é a maior.
O salto assusta: você vinha pagando R$ 3.000 de juros de obra, e a primeira parcela vem R$ 3.900. São R$ 900 a mais no mês de transição.
O resumo visual
| Fase | Duração | O que paga |
|---|---|---|
| Assinatura | 2 semanas | Taxa de avaliação (~R$ 800) |
| Obra | 18-36 meses | Juros crescentes + parcelas entrada |
| Habite-se | 1-3 meses | Juros de obra (saldo total) |
| Entrega | Pontual | ITBI + registro (~5% do valor) |
| Financiamento | 20-35 anos | Parcela decrescente (SAC) |
O erro mais comum
Planejar só a parcela final. A pessoa olha "minha parcela vai ser R$ 3.500" e acha que é isso. Esquece os 24 meses de juros crescentes, as parcelas da entrada, os R$ 16.000 da transferência.
O custo total do caminho até as chaves é significativo. Simule o fluxo inteiro — desde o mês 1 da obra — pra não ser pego de surpresa.
Simule o fluxo completo mês a mês em jurosobra.com.br