· 5 min de leitura
Imposto de renda: como declarar o imóvel na planta ainda em construção
Você pagou R$ 60 mil de entrada e mais R$ 24 mil em parcelas ao longo do ano. Não tem escritura, não tem chave, não tem nem matrícula própria no cartório — só um contrato com a construtora e uma pilha de boletos pagos. Mesmo assim, isso entra na sua declaração de imposto de renda, e entra desde o primeiro pagamento.
Quem é obrigado a declarar — por ter renda tributável acima do limite de isenção, ou por ter patrimônio total superior a R$ 800 mil em 31 de dezembro (regra da Instrução Normativa RFB nº 2.312/2026) — precisa reportar todo imóvel que possui, pronto ou não. "Ainda não saiu a escritura" não isenta nada.
Por que declarar mesmo sem escritura
A confusão comum é achar que "bem" significa propriedade registrada em cartório. Não é esse o critério da Receita. O contrato de promessa de compra e venda já cria um direito — você tem posse contratual do imóvel, mesmo sem matrícula individualizada, e paga por ele todo mês. Esse direito entra na ficha de Bens e Direitos como qualquer outro ativo que você possui em 31 de dezembro.
Tem um motivo prático pra levar isso a sério além de evitar problema com o Fisco: cada real que você declarou ano a ano vira o histórico documentado do que pagou pelo imóvel. Se um dia você vender e precisar provar quanto desembolsou — pra calcular ganho de capital, por exemplo — é nessa sequência de declarações anuais que a informação está registrada, boletim por boletim.
Onde declarar: ficha Bens e Direitos, Grupo 01
O imóvel entra no grupo "01 – Bens Imóveis" da ficha Bens e Direitos, mesmo em obras. O código varia:
- 11 – Apartamento ou 12 – Casa: código do imóvel que você está comprando pronto (quando fica pronto).
- 16 – Construção: o manual da Receita reserva esse código pra quem edifica do zero num terreno que já é seu — aí o terreno entra separado, no código 13, e a construção soma à parte.
Pra quem compra uma unidade específica de uma incorporadora, os guias práticos se dividem: parte usa 11 ou 12 desde o primeiro pagamento, porque é esse imóvel que está sendo comprado; parte usa 16 durante a obra e só troca pra 11 depois da entrega das chaves. As duas aparecem em orientações de contador. Na dúvida, mantenha o mesmo código todo ano até a entrega — trocar de código não muda o valor declarado, só a categoria.
O que escrever na "Discriminação"
O campo de texto livre precisa trazer nome e CNPJ da construtora ou incorporadora, número do contrato, endereço do imóvel (mesmo sem matrícula própria ainda) e a forma de pagamento — à vista, parcelado direto com a construtora ou financiado por banco.
O valor: quanto você pagou, não quanto o imóvel vale
Este é o ponto que mais gera erro. Na linha "Situação em 31/12", o valor não é o preço total do contrato, nem o que o imóvel vale hoje no mercado, nem o saldo que ainda falta pagar. É a soma do que você efetivamente desembolsou até aquela data — e cada ano você soma o que pagou naquele período ao valor que já estava declarado.
Exemplo: apartamento de R$ 400 mil, entrada de R$ 60 mil em janeiro, mais R$ 24 mil em parcelas ao longo do primeiro ano.
| Item | Valor |
|---|---|
| Entrada | R$ 60.000 |
| Parcelas pagas no ano | R$ 24.000 |
| Declarado em "Situação em 31/12" | R$ 84.000 |
| Valor total do contrato (não declarado) | R$ 400.000 |
No ano seguinte, o valor pago naquele ano soma ao que já estava lá — nunca substitui, nunca reavalia pra cima. Mesmo que o apartamento esteja valendo mais no mercado, a ficha segue mostrando custo histórico, não preço de tabela atual.
Se o imóvel é financiado por banco
Quem financia pelo SFH/SBPE durante a obra — pagando juros de obra mês a mês conforme o banco libera dinheiro pra construtora — declara a soma de tudo que saiu do bolso: entrada, parcelas pagas ao banco, juros do financiamento, seguros MIP/DFI e taxa de administração cobrados no período. Não é só o principal amortizado.
Se você usou FGTS pra compor a entrada ou abater uma parcela, esse valor também entra na soma declarada em Bens e Direitos — mesmo não tendo passado pela sua conta corrente. E o saque do FGTS em si, por ser isento, precisa aparecer também na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis".
O saldo que ainda falta pagar não entra em "Dívidas e Ônus Reais". Essa ficha é para empréstimo sem garantia real, como crédito pessoal ou consignado. Financiamento imobiliário tem garantia no próprio imóvel (alienação fiduciária) e fica inteiro dentro de Bens e Direitos, pelo valor já pago. Lançar o mesmo financiamento também em Dívidas e Ônus Reais é um erro comum, e duplicar a informação costuma gerar inconsistência que a Receita cruza sozinha.
Depois do habite-se, muda alguma coisa?
O código pode mudar — de "16 – Construção" pra "11 – Apartamento", por exemplo, se você tiver usado o primeiro durante a obra. Mas o valor continua sendo o histórico: soma do que foi pago, sem reavaliação. A escritura definitiva e o registro em cartório não alteram esse número — eles formalizam uma propriedade que, pra fins de declaração, você já vinha reportando desde o primeiro boleto.
E quando eu for vender?
Aí entra outra conta, com regras próprias de ganho de capital, separadas do que você declara ano a ano em Bens e Direitos. Corretagem, IR sobre o ganho e o que conta ou não como custo de aquisição têm cálculo específico — já fizemos essa conta completa em "Meu imóvel valorizou" não significa que você lucrou.
Aviso: isto é conteúdo informativo, não parecer jurídico ou contábil. Confirme os valores e o código mais adequado ao seu caso com um contador antes de entregar a declaração — principalmente se você tiver mais de um imóvel ou renda de fontes diferentes.
Simule o fluxo mês a mês do seu contrato em jurosobra.com.br