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ITBI, registro e escritura: os custos que ninguém te avisa antes de assinar
Você pesquisou o imóvel, fez simulação, negociou a entrada, conseguiu aprovação no banco. Aí chega na entrega das chaves e descobre que precisa de mais R$ 15.000 que ninguém mencionou.
Isso acontece o tempo todo. E é evitável.
Os custos que aparecem na hora H
ITBI — o imposto da transferência
É o imposto municipal que você paga pra prefeitura quando o imóvel passa pro seu nome. A alíquota depende da cidade:
- São Paulo: 3%
- Rio de Janeiro: 3%
- Curitiba: 2,7%
- Belo Horizonte: 3%
- Brasília: 3%
Num imóvel de R$ 400.000 em São Paulo: R$ 12.000 de ITBI. Pagos à vista. Na entrega das chaves. Sem parcelamento.
Registro no cartório
Depois de pagar o ITBI, você registra o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Aí cobra outra taxa, que segue tabela estadual.
Pra imóvel de R$ 400.000: entre R$ 3.000 e R$ 5.000 dependendo do estado.
Escritura (só se for compra à vista)
Se tem financiamento, o contrato do banco já vale como escritura — economiza esse custo. Se comprar à vista, precisa de escritura pública: mais R$ 2.000 a R$ 6.000.
A conta completa
Pra um financiamento de imóvel de R$ 400.000:
| Item | Quanto |
|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 12.000 |
| Registro | ~R$ 4.000 |
| Avaliação do banco | ~R$ 800 |
| Total | ~R$ 16.800 |
Quatro por cento do valor do imóvel. Dinheiro que precisa estar na mão no dia da entrega.
Por que ninguém fala disso?
Porque o corretor quer vender, o banco quer aprovar, e a construtora quer fechar. Ninguém ganha nada te avisando que você vai precisar de R$ 16.800 extras daqui a dois anos. Pelo contrário — pode te fazer desistir.
O momento certo de pagar
Na planta, o cronograma fica assim:
- Assinatura → entrada pra construtora
- Obra (12-36 meses) → parcelas da entrada + juros de obra
- Entrega das chaves → ITBI + registro ← aqui pega todo mundo
- Pós-obra → parcelas do financiamento
Se a obra dura 24 meses, você tem 24 meses pra juntar esse dinheiro. São uns R$ 700/mês de reserva. Planeje desde o início.
Dá pra negociar?
O ITBI não. É imposto. Mas em algumas cidades existe desconto pra primeiro imóvel ou imóvel de programa habitacional (tipo MCMV). Consulte a prefeitura.
O registro tem tabela fixa. Não negocia.
O que dá pra fazer é incluir esses custos no seu planejamento desde o início. Some 5% ao valor do imóvel e trabalhe com esse número real.
Simule o custo total com seus dados em jurosobra.com.br