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ITBI, registro e escritura: os custos que ninguém te avisa antes de assinar
Você pesquisou o imóvel, fez simulação, negociou a entrada e conseguiu aprovação no banco. Aí chega a entrega das chaves e você descobre que precisa de mais R$ 15.000 que ninguém mencionou.
Isso acontece o tempo todo, e dá pra evitar se você souber hoje o que vem pela frente.
Os custos que aparecem na hora H
ITBI, o imposto da transferência
É o imposto municipal pago à prefeitura quando o imóvel passa pro seu nome. A alíquota depende da cidade (valores de referência; confirme na prefeitura, porque a alíquota muda por lei municipal):
- São Paulo: 3%
- Rio de Janeiro: 3%
- Belo Horizonte: 3%
- Brasília: 3%
- Curitiba: 2,7%
Num imóvel de R$ 400.000 em São Paulo, são R$ 12.000 de ITBI, pagos à vista, na transferência, como condição pra registrar o imóvel. Na regra da maioria das cidades, a base de cálculo é o maior valor entre o da transação e o de referência da prefeitura.
Registro no cartório
Depois do ITBI, o contrato vai ao Cartório de Registro de Imóveis. O registro é o que torna você dono e, no financiamento, registra a alienação fiduciária a favor do banco. O custo segue a tabela de emolumentos estadual, escalonada pelo valor do imóvel.
Pra um imóvel de R$ 400.000, fica entre R$ 3.000 e R$ 5.000, conforme o estado.
Escritura pública (só na compra à vista)
Com financiamento bancário, o próprio contrato do banco tem força de escritura pública (Lei 4.380/64 e legislação do SFI), e você economiza esse item. Na compra à vista, a escritura é feita em Tabelionato de Notas, por mais R$ 2.000 a R$ 6.000, também por tabela estadual.
Taxas do banco
Entram ainda a taxa de avaliação do imóvel (R$ 800 a R$ 3.000, conforme o banco) e, em alguns contratos, tarifas administrativas. Elas aparecem no Custo Efetivo Total (CET) da proposta. Peça o CET, além da taxa de juros.
A conta completa
Pra um imóvel de R$ 400.000 financiado em São Paulo:
| Item | Quanto |
|---|---|
| ITBI (3%) | R$ 12.000 |
| Registro (tabela SP) | ~R$ 4.000 |
| Avaliação do banco | ~R$ 800 |
| Total | ~R$ 16.800 |
São uns 4% do valor do imóvel, em dinheiro, na época das chaves. Como regra de bolso, reserve 4% a 5% do valor do imóvel para custos de transferência.
Por que ninguém fala disso?
O corretor quer vender, o banco quer aprovar e a construtora quer fechar. Ninguém ganha nada avisando que você vai precisar de R$ 16.800 extras daqui a dois anos, e o aviso pode até fazer você desistir. A informação está no contrato e na proposta, mas ninguém a coloca em cima da mesa.
O momento certo de pagar
Na planta, o cronograma fica assim:
- Assinatura → entrada/sinal pra construtora
- Obra (12 a 36 meses) → parcelas da entrada + juros de obra
- Averbação do habite-se e transferência → ITBI + registro ← aqui pega todo mundo
- Pós-chaves → parcelas do financiamento
Se a obra dura 24 meses, você tem 24 meses pra juntar. São ~R$ 700/mês de reserva paralela, além do que você já paga de entrada parcelada e juros de obra. Coloque esse valor no orçamento desde o primeiro mês.
Dá pra reduzir ou parcelar?
- ITBI: é imposto e não se negocia, mas algumas prefeituras dão desconto ou isenção pra primeiro imóvel financiado pelo SFH ou para unidades de programa habitacional (o MCMV tem redução em várias cidades). Confira no site da prefeitura, que leva 10 minutos.
- Registro: a tabela estadual é fixa, mas o primeiro imóvel pelo SFH tem 50% de desconto nos emolumentos de registro (previsão da Lei 6.015/73, art. 290). Muita gente paga cheio por não pedir.
- Incluir no financiamento: alguns bancos (a Caixa, por exemplo) permitem acrescentar parte das despesas de ITBI e cartório ao valor financiado, dentro de limites. Isso alivia o caixa na entrega, mas vira dívida com juros. Use com critério.
Perguntas frequentes
Pago ITBI quando assino com a construtora? Não. O ITBI incide na transmissão da propriedade, que na planta acontece perto das chaves, quando a unidade é individualizada e registrada. Se a construtora cobrar uma "taxa de transferência" antes disso, pergunte o que é.
E se eu vender antes de quitar? O comprador paga o ITBI dele, e você paga custas de baixa ou de intervenientes conforme o caso. O ITBI não é reembolsável.
Condomínio e IPTU entram nessa conta? Não são custos de transferência, mas começam a correr na entrega das chaves (às vezes na expedição do habite-se, conforme o contrato), antes mesmo de você se mudar. Some os dois ao orçamento do primeiro ano.
Planeje com o número real
Some ~5% ao valor do imóvel e trabalhe com esse total desde o início, pra esse custo não chegar de surpresa.
Simule o custo total com seus dados em jurosobra.com.br