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Simulamos um apartamento de R$ 400 mil na planta: este foi o custo real até a última parcela
A maioria das simulações de financiamento que circulam por aí mostra só a parcela pós-chave, que é uma parte da conta. Quem compra na planta paga dois anos (ou mais) de juros de obra antes de receber as chaves, taxas e seguros ao longo de 30 anos e, conforme o contrato, a correção do saldo.
Rodamos uma simulação completa, mês a mês, no nosso simulador, para mostrar o número que aparece no fim. Os parâmetros abaixo são típicos de lançamentos em São Paulo em 2025.
Os parâmetros da simulação
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor do imóvel | R$ 400.000 |
| Entrada (paga em 24 meses, à construtora) | R$ 120.000 (30%) |
| Valor financiado pelo banco | R$ 280.000 |
| Taxa de juros nominal | 10,49% a.a. (referência Caixa SBPE 2025) |
| Sistema de amortização | SAC |
| Prazo pós-chave | 360 meses (30 anos) |
| Prazo de obra | 24 meses |
| Cronograma de medições | uniforme (4,17% liberado/mês) |
| Taxa de administração mensal | R$ 25 |
| Seguro MIP + DFI mensal (médio) | R$ 80 |
Esses valores são reproduzíveis: abra o simulador e insira-os para chegar aos mesmos números.
Fase 1: obra (meses 1 a 24)
Durante a obra, o banco libera dinheiro para a construtora a cada medição. O saldo devedor cresce a cada liberação, e os juros de obra do mês são calculados sobre o saldo acumulado:
Juros de obra do mês = saldo liberado até agora × taxa mensal
Com taxa de 10,49% a.a., a taxa mensal equivalente é de 0,834%. Liberando R$ 280.000 em 24 prestações iguais, são R$ 11.667/mês somados ao saldo.
| Período | Saldo médio liberado | Juros de obra mensal |
|---|---|---|
| Meses 1-6 | R$ 11.667 → R$ 70.000 | R$ 100 → R$ 580 |
| Meses 7-12 | R$ 80.000 → R$ 140.000 | R$ 670 → R$ 1.170 |
| Meses 13-18 | R$ 152.000 → R$ 210.000 | R$ 1.270 → R$ 1.750 |
| Meses 19-24 | R$ 222.000 → R$ 280.000 | R$ 1.850 → R$ 2.335 |
Total de juros de obra acumulados nos 24 meses: ≈ R$ 29.200.
Esse dinheiro sai do seu bolso antes de você ter a posse do imóvel, além das parcelas da entrada que você paga direto à construtora no mesmo período.
Fase 2: pós-chave (meses 25 a 384, sistema SAC)
Com as chaves na mão, o saldo devedor de R$ 280.000 entra no sistema SAC com prazo de 360 meses. No SAC, a amortização é fixa (o saldo dividido pelo nº de parcelas) e os juros caem com o tempo, então a parcela começa alta e diminui mês a mês.
| Mês | Amortização | Juros | Parcela total* |
|---|---|---|---|
| 25 (1ª pós-chave) | R$ 778 | R$ 2.448 | R$ 3.331 |
| 84 (5 anos) | R$ 778 | R$ 2.040 | R$ 2.923 |
| 144 (10 anos) | R$ 778 | R$ 1.633 | R$ 2.516 |
| 264 (20 anos) | R$ 778 | R$ 815 | R$ 1.698 |
| 384 (última) | R$ 778 | R$ 7 | R$ 890 |
* Inclui taxa adm + seguro fixos de R$ 105/mês.
Total pago no financiamento pós-chave (360 parcelas):
- Amortização: R$ 280.000
- Juros: ≈ R$ 442.000
- Taxas + seguros: R$ 37.800
- Soma das parcelas: ≈ R$ 759.800
O custo total, somando tudo
| Item | Valor |
|---|---|
| Imóvel (entrada + financiado) | R$ 400.000 |
| Juros de obra (24 meses) | R$ 29.200 |
| Juros do financiamento (30 anos) | R$ 442.000 |
| Taxa adm + seguros (30 anos) | R$ 37.800 |
| Total desembolsado até a última parcela | ≈ R$ 909.000 |
O imóvel vendido por R$ 400.000 custa R$ 909.000 ao longo de 32 anos, mais que o dobro do preço de tabela.
Isso é caro? Depende do referencial
O número assusta, mas três pontos pesam do outro lado:
- Você está pagando pelo tempo. A diferença entre R$ 400.000 hoje e R$ 909.000 ao longo de 32 anos é o preço de não ter o valor cheio agora.
- A inflação corrói o número ao longo do tempo. R$ 909.000 nominais espalhados por mais de 30 anos valem bem menos que R$ 909.000 de hoje. Trazido a valor presente com uma taxa de desconto realista, o custo real é bem menor.
- O imóvel também valoriza, em geral. Se ele acompanhou ou superou a inflação, o patrimônio líquido no final é outro.
O essencial é entender esse número antes de assinar. O problema aparece quando alguém compra achando que vai gastar R$ 400.000 e descobre depois que vai gastar R$ 909.000.
O que mais mexe nesse total
Pequenas variações nos parâmetros mexem muito no número final:
- Taxa de juros: cada 0,5% a menos na taxa anual reduz o total em torno de R$ 40 mil em 30 anos. Negocie e compare bancos.
- Entrada: 30% vs 40% reduz o financiado em R$ 40 mil e tira cerca de R$ 70 mil do total pago, somando juros de obra e juros pós-chave.
- Prazo pós-chave: 20 anos em vez de 30 sobe a parcela inicial em ~30%, mas corta os juros pela metade.
- Tempo de obra: 18 meses em vez de 24 reduz os juros de obra em torno de R$ 7 mil.
- FGTS amortizando todo ano: usado nas parcelas iniciais, quando o saldo é mais alto, o efeito acumulado economiza dezenas de milhares.
Só dá pra ver isso direito simulando o seu caso, com os seus números: a taxa que o banco ofereceu, a entrada que você consegue dar e o prazo que cabe na renda.
FAQ
Por que o total fica tão alto comparado ao preço do imóvel? Por causa dos juros compostos em 30 anos. Isso vale pra qualquer financiamento de 30 anos. O que é específico da planta são os juros de obra (R$ 29 mil aqui), pagos antes de você ter a posse.
E se eu amortizar antes do prazo? Muda muito. Adiantar 12 parcelas no SAC, por exemplo, costuma economizar de 3 a 4 vezes esse valor em juros futuros. Falamos disso em Como funciona a amortização extraordinária.
Esse cálculo serve pro MCMV? Em parte. No MCMV as taxas são menores e há subsídio na entrada. A estrutura é a mesma, mas os números finais ficam bem mais baixos.
Quer rodar essa simulação com os seus números? Abra o simulador. O fluxo mês a mês, com gráficos e custo total, aparece em alguns segundos.