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Amortizar durante a obra reduz o juros de obra? O mecanismo e quando compensa
No mês 12 de uma obra de 24 meses, você recebe um bônus de R$ 40 mil. A parcela do juros de obra já está em R$ 1.671 e só vai crescer até a entrega. Vale usar o dinheiro pra abater o saldo agora, ou é melhor guardar pra quando as chaves chegarem?
A resposta depende de uma conta que quase ninguém faz antes de decidir: quanto esse aporte economiza em juros de obra, mês a mês, até o fim da construção.
O que muda quando você abate saldo durante a obra
Enquanto o imóvel está em construção, você não amortiza nada. Você só paga juros sobre o que o banco já liberou pra construtora, e a conta é sempre a mesma: juros do mês = saldo já liberado × taxa mensal. Sem dinheiro novo entrando, esse saldo só cresce, porque a cada medição o banco libera mais e a correção mensal do índice (INCC-M ou outro, conforme o contrato) empurra o saldo pra cima. Veja a fórmula completa no guia de juros de obra.
Um aporte extraordinário durante a obra abate direto o saldo já liberado, sem esperar a fase de amortização. Como a taxa passa a incidir sobre um saldo menor a partir daquele mês, a parcela de juros de obra cai todo mês, até a entrega. É o mesmo princípio da amortização extraordinária pós-chaves (que já detalhamos aqui), aplicado a uma fase em que normalmente você só vê o saldo crescer.
Antes de decidir, confirme com o banco que o contrato aceita aporte durante a fase de obra. Alguns exigem pedido formal ou aditivo, e o procedimento muda de instituição pra instituição. É uma condição contratual, então cheque antes de contar com ela.
Aviso: isto é conteúdo informativo, não parecer jurídico.
O exemplo com a conta aberta
Cenário: financiamento de R$ 400 mil (imóvel de R$ 500 mil, entrada de R$ 100 mil), obra de 24 meses, taxa de juros de obra de 10,5% a.a. (≈ 0,84% a.m.), a mesma taxa ilustrativa do guia de juros de obra, pra manter a comparação consistente. Pra isolar o efeito do aporte, o exemplo não aplica correção de INCC sobre o saldo. Com o INCC ligado, o efeito é ainda maior (veja a seção seguinte).
A liberação é linear: R$ 16.666,67 por mês, chegando a R$ 400 mil no mês 24. No mês 12, o saldo liberado é de R$ 200 mil. Suponha um aporte de R$ 40 mil nesse mês, abatido direto do saldo.
| Mês | Saldo liberado sem aporte | Juros sem aporte | Saldo liberado com aporte | Juros com aporte | Economia no mês |
|---|---|---|---|---|---|
| 13 | R$ 216.666,67 | R$ 1.810,28 | R$ 176.666,67 | R$ 1.476,08 | R$ 334,21 |
| 18 | R$ 300.000,00 | R$ 2.506,55 | R$ 260.000,00 | R$ 2.172,34 | R$ 334,21 |
| 24 | R$ 400.000,00 | R$ 3.342,06 | R$ 360.000,00 | R$ 3.007,86 | R$ 334,21 |
A economia mensal é sempre a mesma (R$ 40 mil × 0,84%), porque o aporte tira um valor fixo do saldo em todos os meses seguintes. Somando os 12 meses que restam de obra (do mês 13 ao 24), a economia em juros de obra chega a R$ 4.010,47, e o saldo que vira a dívida de amortização na entrega das chaves já sai R$ 40 mil menor.
Com correção, o ganho é maior
O exemplo acima deixou o índice de correção de fora de propósito. Com INCC-M ligado (ou outro índice do seu contrato), o benefício cresce: a correção mensal incide sobre o saldo já liberado, então um saldo R$ 40 mil menor também sofre R$ 40 mil a menos de correção a cada mês, somando à redução de juros. Veja como o INCC corrige o saldo mês a mês.
Quando compensa, e quando não
O aporte garante uma economia equivalente à taxa de juros de obra do seu contrato, que neste exemplo é de 10,5% a.a., mais a correção do índice quando ela existe. Compare isso com o que o mesmo dinheiro renderia em outro lugar, líquido de imposto de renda. Se a aplicação alternativa rende menos que a taxa efetiva do seu juros de obra, antecipar o aporte quase sempre compensa.
Dois motivos pra não antecipar, mesmo com a conta favorável:
- Reserva pra entrega das chaves. ITBI, registro e escritura costumam somar dezenas de milhares de reais e vencem no fim da obra, quando o crédito ainda não entrou na fase de amortização normal. Veja a lista completa desses custos antes de comprometer o dinheiro extra.
- Liquidez. O valor abatido do saldo não volta, ao contrário de uma reserva em conta. Só use dinheiro que você não vai precisar resgatar nos próximos meses.
Quanto mais cedo na obra o aporte acontece, mais meses a economia se repete. O mesmo aporte feito no mês 6 de uma obra de 24 meses economiza juros por 18 meses, em vez de 12.
Antes de fazer o aporte
Peça ao banco a confirmação por escrito de que o valor será abatido do saldo já liberado. Se ele for tratado como pagamento antecipado de parcela futura, o efeito é outro. Confirme também, na hora do pedido, que o abatimento reduz o saldo sobre o qual os juros de obra incidem dali em diante, porque é essa redução mês a mês que faz a conta valer a pena.
Simule o fluxo mês a mês do seu contrato, com e sem aporte extra na obra, em jurosobra.com.br