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Custo Efetivo Total (CET): o número que compara financiamento entre bancos de verdade
Banco A oferece 9,8% ao ano. Banco B oferece 10,3%. À primeira vista, o A ganha. Só que, na mesma proposta, cada banco também informa um segundo número — bem menos falado no balcão: o CET. No banco A, 11,9% ao ano. No banco B, 10,9%. O banco com a taxa "maior" é, na conta fechada, o mais barato dos dois.
É pra isso que o Custo Efetivo Total existe. A taxa de juros sozinha nunca fecha a conta de um financiamento — e comparar só por ela é comparar a metade errada do número.
O que é o CET, por norma
O CET é obrigatório desde 2007, mas a regra que vale hoje é outra: a Resolução CMN nº 4.881, de 23/12/2020, em vigor desde 1º/2/2021, revogou a resolução original (3.517/2007) e passou a reger a informação e a divulgação do custo efetivo total nas operações de crédito e de arrendamento mercantil oferecidas a pessoas físicas — o que inclui o financiamento imobiliário.
A norma obriga o banco a informar o CET antes da contratação, expresso em percentual anual — no mesmo formato da taxa de juros, exatamente para permitir a comparação direta — e a entregar um demonstrativo que discrimina, em reais, cada item que compõe o valor total da operação.
O que entra na conta
O CET soma tudo o que você paga pra ter o crédito, não só o juro:
- Taxa de juros contratada.
- Tarifas administrativas do banco (a taxa de administração mensal do contrato, por exemplo).
- Seguros obrigatórios do financiamento habitacional — MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel). Veja o que cada um cobre e quando dá pra contestar.
- Tributos incidentes sobre a operação de crédito.
Esse último item tem uma pegadinha ao contrário do que a maioria espera. Em empréstimo pessoal ou financiamento de veículo, o IOF costuma pesar no CET. No financiamento habitacional para pessoa física, com imóvel residencial de uso próprio, pelo SFH ou pelo SFI, a operação é isenta de IOF — a isenção está no Decreto nº 6.306/2007, que regulamenta o imposto. Ou seja: o CET do seu financiamento de casa não carrega o mesmo imposto que pesaria num financiamento de carro com a mesma taxa nominal.
O que fica de fora
ITBI, escritura e registro em cartório não entram no CET. Fazem parte do custo de comprar o imóvel, não do custo do crédito — a operação de financiamento é uma coisa, a transação de compra e venda é outra, mesmo que as duas aconteçam juntas. Se você está organizando o caixa da compra, a calculadora de custos de aquisição mostra esse pedaço separado do financiamento.
A conta, em reais
Um financiamento de R$ 280.000 (imóvel de R$ 400.000, entrada de 30%), taxa de 10,5% ao ano, 360 meses, sistema SAC. Só de juros nominais, o total pago ao longo do contrato passa de R$ 422 mil — mais que o dobro do valor financiado, efeito normal de amortizar em 30 anos.
A esse total somam-se os encargos fixos do financiamento: taxa de administração, MIP e DFI. Pra um mutuário de 35 anos nesse mesmo cenário, esse conjunto soma ≈ R$ 34.920 em 30 anos (a conta detalhada, com as faixas de cada seguro, está neste post).
| Item | Total em 30 anos |
|---|---|
| Valor financiado | R$ 280.000 |
| Juros nominais (10,5% a.a.) | ≈ R$ 422.300 |
| Taxa de administração + MIP + DFI | ≈ R$ 34.920 |
| Total pago no financiamento | ≈ R$ 737.200 |
É essa soma — juros, tarifas e seguros, com o timing exato de cada pagamento — que o banco converte numa única taxa anual: o CET. Um número só, mas que carrega a conta inteira.
Comprando na planta: confirme o que o CET está cobrindo
Quem financia direto pela construtora ou pela Caixa ainda em obra tem uma cobrança à parte rodando antes das chaves: o juros de obra, calculado sobre o saldo liberado a cada medição. O CET que a proposta apresenta costuma descrever a fase de amortização pós-chaves — SAC ou Price, com prestação fixa ou decrescente. Antes de comparar dois bancos pelo CET, pergunte explicitamente se o número cobre também a fase de obra ou só o financiamento a partir da entrega. O que fica de fora da tela raramente é mencionado por quem está vendendo.
Como pedir o CET antes de assinar
O demonstrativo de CET é direito seu, e a norma exige que ele esteja disponível antes da contratação — não é algo que você tem que aceitar só no dia da assinatura. Na prática:
- Peça o CET por escrito de cada proposta que você comparar, não só a taxa de juros anunciada.
- Confirme se o CET informado é o seu CET aprovado (depende da sua análise de crédito) e não uma simulação genérica de vitrine.
- Peça o demonstrativo discriminado — o documento que mostra quanto de cada componente entra na conta, não só o percentual final.
- Compare o CET de propostas com o mesmo valor financiado e o mesmo prazo. CET de prazos diferentes não é comparável direto.
Resumindo
A taxa de juros é só uma peça do custo. O CET soma juros, tarifas e seguros — com a isenção de IOF que é específica do financiamento habitacional — numa única taxa anual comparável entre bancos. ITBI, escritura e registro ficam de fora, porque são custo da compra, não do crédito. E quem compra na planta precisa confirmar se esse número inclui a fase de obra antes de declarar qual banco é mais barato.
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