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Custo Efetivo Total (CET): o número que compara financiamento entre bancos de verdade
O banco A oferece 9,8% ao ano. O banco B oferece 10,3%. À primeira vista, o A ganha. Na mesma proposta, porém, cada banco também informa um segundo número, bem menos falado no balcão: o CET. No banco A, 11,9% ao ano. No banco B, 10,9%. O banco com a taxa "maior" sai mais barato na conta fechada.
O Custo Efetivo Total existe para isso. A taxa de juros sozinha deixa de fora uma parte do custo do financiamento, e quem compara só por ela pode escolher o banco mais caro.
O que é o CET, por norma
O CET é obrigatório desde 2007, mas a regra que vale hoje é a Resolução CMN nº 4.881, de 23/12/2020, em vigor desde 1º/2/2021. Ela revogou a resolução original (3.517/2007) e passou a reger a informação e a divulgação do custo efetivo total nas operações de crédito e de arrendamento mercantil oferecidas a pessoas físicas, o que inclui o financiamento imobiliário.
A norma obriga o banco a informar o CET antes da contratação, em percentual anual, no mesmo formato da taxa de juros, para permitir a comparação direta. O banco também precisa entregar um demonstrativo que discrimina, em reais, cada item do valor total da operação.
O que entra na conta
O CET soma tudo o que você paga pra ter o crédito:
- Taxa de juros contratada.
- Tarifas administrativas do banco (a taxa de administração mensal do contrato, por exemplo).
- Seguros obrigatórios do financiamento habitacional: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel). Veja o que cada um cobre e quando dá pra contestar.
- Tributos incidentes sobre a operação de crédito.
O último item surpreende no sentido oposto ao esperado. Em empréstimo pessoal ou financiamento de veículo, o IOF costuma pesar no CET. No financiamento habitacional para pessoa física, com imóvel residencial de uso próprio, pelo SFH ou pelo SFI, a operação é isenta de IOF, pelo Decreto nº 6.306/2007, que regulamenta o imposto. O CET do seu financiamento de casa não carrega o imposto que pesaria num financiamento de carro com a mesma taxa nominal.
O que fica de fora
ITBI, escritura e registro em cartório não entram no CET. Eles fazem parte do custo de comprar o imóvel. A operação de financiamento e a transação de compra e venda são separadas, mesmo quando acontecem juntas. Se você está organizando o caixa da compra, a calculadora de custos de aquisição mostra esse pedaço separado do financiamento.
A conta, em reais
Um financiamento de R$ 280.000 (imóvel de R$ 400.000, entrada de 30%), taxa de 10,5% ao ano, 360 meses, sistema SAC. Só de juros nominais, o total pago ao longo do contrato passa de R$ 422 mil, mais que o dobro do valor financiado, o que é normal quando se amortiza em 30 anos.
A esse total somam-se os encargos fixos do financiamento: taxa de administração, MIP e DFI. Para um mutuário de 35 anos nesse mesmo cenário, esse conjunto soma ≈ R$ 34.920 em 30 anos (a conta detalhada, com as faixas de cada seguro, está neste post).
| Item | Total em 30 anos |
|---|---|
| Valor financiado | R$ 280.000 |
| Juros nominais (10,5% a.a.) | ≈ R$ 422.300 |
| Taxa de administração + MIP + DFI | ≈ R$ 34.920 |
| Total pago no financiamento | ≈ R$ 737.200 |
O banco converte essa soma (juros, tarifas e seguros, com a data exata de cada pagamento) numa única taxa anual, o CET.
Comprando na planta: confirme o que o CET está cobrindo
Quem financia direto pela construtora ou pela Caixa ainda em obra paga uma cobrança à parte antes das chaves: o juros de obra, calculado sobre o saldo liberado a cada medição. O CET da proposta costuma descrever a fase de amortização pós-chaves, em SAC ou Price. Antes de comparar dois bancos pelo CET, pergunte se o número cobre também a fase de obra ou só o financiamento a partir da entrega. Quem está vendendo raramente menciona o que ficou fora da tela.
Como pedir o CET antes de assinar
O demonstrativo de CET é direito seu, e a norma exige que ele esteja disponível antes da contratação. Você não precisa esperar o dia da assinatura para ver. Na prática:
- Peça o CET por escrito de cada proposta que você comparar, além da taxa de juros anunciada.
- Confirme se o CET informado é o seu CET aprovado (depende da sua análise de crédito) ou uma simulação genérica de vitrine.
- Peça o demonstrativo discriminado, o documento que mostra quanto de cada componente entra na conta.
- Compare o CET de propostas com o mesmo valor financiado e o mesmo prazo. CET de prazos diferentes não é comparável direto.
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