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A prefeitura pode cobrar ITBI sobre um valor maior que o da sua compra?

Você comprou um apartamento por R$ 500 mil. Vai emitir a guia do ITBI, digita o valor da transação e o sistema devolve o imposto calculado sobre R$ 620 mil. Ninguém errou de digitação: a prefeitura aplicou o valor dela, o chamado valor venal de referência, e a diferença sai do seu bolso. Em São Paulo, são 3% sobre R$ 120 mil a mais, ou R$ 3.600 que você não devia.

Isso acontece todo dia, e a maior parte das pessoas paga sem saber que uma decisão do STJ, em recurso repetitivo, diz que essa conta está errada. Este post trata da base de cálculo do ITBI: o que a lei diz, o que as prefeituras fazem, o que mudou em janeiro de 2026 e o que ainda está em aberto no STF.

Aviso: isto é conteúdo informativo, não parecer jurídico. Cada caso tem particularidades e vale conversar com um advogado tributarista antes de contestar qualquer cobrança.

A regra: o STJ já decidiu isso em 2022

Em 9 de março de 2022, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 1.937.821 (Tema 1.113), relator ministro Gurgel de Faria, em recurso repetitivo, com efeito vinculante para as instâncias inferiores. O tribunal fixou três teses:

  1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não se vincula à base de cálculo do IPTU, que não pode nem ser usada como piso.
  2. O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade. O fisco só pode afastar essa presunção "mediante a regular instauração de processo administrativo próprio" (art. 148 do CTN).
  3. O município não pode estabelecer previamente a base de cálculo apoiado em valor de referência fixado unilateralmente por ele.

Na prática, vale o valor da sua escritura. A prefeitura pode discordar, mas para isso precisa te notificar, abrir procedimento e permitir que você se defenda. Ela não pode publicar uma tabela própria e mandar você pagar sobre ela.

O que São Paulo faz na prática

Apesar da tese fixada, a página oficial da Secretaria Municipal da Fazenda continua descrevendo o método antigo. Nas palavras da própria prefeitura:

"A base de cálculo do ITBI será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência."

O valor venal de referência é uma tabela municipal instituída pelo Decreto 55.196/2014 e atualizada periodicamente. Quando ela fica acima do preço negociado, o que é comum, a guia sai maior.

As alíquotas de São Paulo também merecem atenção, porque tem gente que paga a mais aqui:

Situação Alíquota
Financiamento SFH/PAR/HIS (imóvel até R$ 725.808) 0,5% sobre a parte financiada, limitada a R$ 120.968
Restante da base, no caso acima 3%
Demais transações 3% sobre toda a base

Quem emite a guia por conta própria numa compra financiada pelo SFH costuma esquecer a faixa de 0,5%. Confira.

Os tribunais vêm derrubando a cobrança

As decisões se repetem. Em julho de 2025, a 9ª Vara de Fazenda Pública de São Paulo, no processo 1043473-83.2025.8.26.0053, afastou o valor venal de referência e determinou que o ITBI incidisse sobre o valor da transação. A sentença citou o Tema 1.113 e considerou inconstitucionais os arts. 7º-A e 7º-B da Lei municipal 11.154/91 (na redação da Lei 14.256/06).

Decisões nessa linha se acumulam no TJ-SP desde 2022. A prática continua porque pouca gente contesta. Para a maior parte das pessoas, uma diferença de R$ 3 mil não compensa honorários, e a prefeitura segue arrecadando com quem não processa.

O que mudou em 2026: a Lei Complementar 227

Pouca gente acompanhou esta mudança. O PLP 108/2024, segundo projeto de regulamentação da reforma tributária, trazia um dispositivo que permitia aos municípios antecipar a cobrança do ITBI para o momento da escritura, antes do registro em cartório.

Isso mudaria bastante coisa. Hoje você paga o ITBI como condição para registrar. Com a antecipação, pagaria antes, inclusive em negócios que acabam não se concretizando.

O Congresso aprovou o projeto, e ele foi sancionado em 13 de janeiro de 2026 como Lei Complementar 227/2026. O dispositivo da antecipação do ITBI foi vetado, junto com outros pontos, sob o argumento de que gerava insegurança jurídica quanto ao momento de incidência do imposto.

Então em 2026 continua valendo a sistemática tradicional, com o ITBI vinculado ao registro do título no cartório de imóveis. A manchete sobre "ITBI antecipado" falava de um trecho que não entrou em vigor.

O que ainda está em aberto: o Tema 1.124 do STF

Muito conteúdo na internet está desatualizado neste ponto.

Em fevereiro de 2021, o STF julgou o ARE 1.294.969 (Tema 1.124) e fixou a tese de que "o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro". Muita gente ainda cita essa frase como definitiva.

Após recursos do Município de São Paulo, porém, o STF anulou o próprio julgamento em agosto de 2022, por confusão processual: o caso concreto discutia cessão de direitos, e a tese falava de compromisso de compra e venda. O tema voltou para novo julgamento e segue pendente.

A exigência do ITBI no registro continua sendo a regra corrente, e o veto da LC 227/2026 reforçou isso. Ainda não existe tese vinculante do STF sobre cessão de direitos, e quem afirma o contrário está citando uma decisão anulada.

Como contestar, na ordem certa

Se a base de cálculo veio acima do valor da sua compra:

1. Junte a prova do valor real. Contrato, comprovantes de pagamento e, se o imóvel foi financiado, o laudo de avaliação do banco. O banco avalia o imóvel de forma independente, e esse laudo é um documento forte.

2. Reúna comparáveis de mercado. A tese do STJ fala em "condições normais de mercado", e a melhor evidência disso são outras vendas reais na mesma região. Anúncio mostra só o preço pedido.

Em São Paulo, os valores escriturados são públicos: são as próprias declarações de ITBI que a Prefeitura publica. Organizamos essa base no mapa de vendas reais de São Paulo, com a mediana escriturada de cada um dos 95 distritos e as vendas recentes de cada um. Se a mediana real do seu distrito está bem abaixo do valor que a prefeitura arbitrou, você tem material de defesa tirado da base de dados da própria prefeitura.

3. Peça o processo administrativo. O art. 148 do CTN e a tese 2 do STJ exigem isso. A prefeitura tem que fundamentar o arbitramento e te dar contraditório, em vez de só aplicar a tabela.

4. Se já pagou a mais, o prazo é de 5 anos. Cabe ação de repetição de indébito para reaver a diferença dos últimos cinco anos, contados de cada pagamento.

O resumo

Se você está montando o orçamento da compra e quer saber quanto reservar de ITBI, escritura e registro, use a calculadora de custos de compra. Se o imóvel é na planta, o ITBI só entra lá na frente, na transferência, e o que pesa antes disso são os juros de obra.

Fontes

Simule os juros de obra e o custo total do seu financiamento em jurosobra.com.br

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