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ITBI e custas de cartório: quanto custa comprar um imóvel além do preço anunciado
Você negociou o imóvel, fechou a entrada, o financiamento foi aprovado — e na hora de assinar aparece uma conta que ninguém te avisou direito: ITBI, escritura, registro. Em muitos casos, isso passa de R$ 10 mil num imóvel de R$ 400 mil, e esse dinheiro não entra no financiamento. Sai do seu bolso, à parte.
O que é o ITBI
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal, cobrado toda vez que um imóvel muda de dono — compra, doação com encargo, dação em pagamento. A alíquota varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 3% do valor da transação (ou do valor venal, o que for maior, dependendo do município).
| Cidade | Alíquota ITBI |
|---|---|
| São Paulo (capital) | 3% |
| Rio de Janeiro (capital) | 3% |
| Belo Horizonte | 3% |
| Porto Alegre | 3% |
| Curitiba | 2,7% |
| Campinas | 2,7% |
| Brasília (imóvel usado) | 2% |
São as alíquotas gerais vigentes em cada capital — sujeitas a mudança por lei municipal a qualquer momento. Brasília, por exemplo, reduziu o ITBI de 3% para 1% em imóvel novo (primeira transmissão) e 2% nos demais casos a partir de 2025 (Lei 7.635/2024). Outros municípios dão desconto ou isenção parcial em programas como o Minha Casa Minha Vida, ou para o primeiro imóvel financiado via SFH — vale sempre checar o valor exato na prefeitura antes de fechar a conta.
Escritura pública x contrato particular
Se a compra é à vista, você precisa lavrar uma escritura pública em tabelionato de notas — e depois registrar essa escritura no cartório de registro de imóveis para transferir a matrícula. Os dois juntos costumam somar entre 1% e 2% do valor do imóvel, seguindo a tabela de emolumentos do estado (que é regressiva: quanto maior o valor, menor o percentual).
Se a compra é financiada por um banco (Caixa, Itaú, Bradesco etc.), o contrato particular de financiamento já tem força de escritura pública por lei — você não paga tabelionato. Mas ainda precisa registrar a transferência e a garantia (alienação fiduciária ou hipoteca) no cartório de imóveis, o que custa menos que escritura + registro completos, mas não é zero.
Um exemplo com a conta aberta
Imóvel de R$ 400.000, financiado, em São Paulo (ITBI 3%):
| Item | % | Valor |
|---|---|---|
| ITBI | 3% | R$ 12.000 |
| Registro (garantia + matrícula) | ~1% | R$ 4.000 |
| Total de custos extras | ~4% | R$ 16.000 |
Esses R$ 16 mil se somam à entrada. Se você reservou exatamente o valor da entrada e nada mais, o negócio trava na assinatura — é um dos motivos mais comuns de compra que "quase" fecha e não fecha.
Regra prática: reserve de 3% a 4% do valor do imóvel
Independente da cidade, separe entre 3% e 4% do valor do imóvel só para ITBI e cartório, fora da entrada. É folga suficiente para cobrir a maioria dos cenários, financiado ou à vista.
Use a calculadora de ITBI e custas de cartório pra rodar a conta exata com a alíquota da sua cidade e ver o breakdown completo antes de assinar.
Em São Paulo, esse mesmo recolhimento de ITBI vira dado público: dá pra ver quanto os imóveis realmente foram vendidos em cada distrito, com valor de escritura e endereço, antes de fechar preço.
Simule também os juros de obra e o custo total do financiamento em jurosobra.com.br