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ITBI e custas de cartório: quanto custa comprar um imóvel além do preço anunciado
Você negociou o imóvel, fechou a entrada, o financiamento foi aprovado, e na hora de assinar aparece uma conta que ninguém explicou direito: ITBI, escritura, registro. Em muitos casos isso passa de R$ 10 mil num imóvel de R$ 400 mil, e esse dinheiro não entra no financiamento. Ele sai do seu bolso, à parte.
O que é o ITBI
ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal, cobrado toda vez que um imóvel muda de dono: compra, doação com encargo, dação em pagamento. A alíquota varia de cidade para cidade, geralmente entre 2% e 3% do valor da transação (ou do valor venal, o que for maior, conforme o município).
| Cidade | Alíquota ITBI |
|---|---|
| São Paulo (capital) | 3% |
| Rio de Janeiro (capital) | 3% |
| Belo Horizonte | 3% |
| Porto Alegre | 3% |
| Curitiba | 2,7% |
| Campinas | 2,7% |
| Brasília (imóvel usado) | 2% |
São as alíquotas gerais vigentes em cada capital, e uma lei municipal pode mudá-las a qualquer momento. Brasília, por exemplo, reduziu o ITBI de 3% para 1% em imóvel novo (primeira transmissão) e para 2% nos demais casos a partir de 2025 (Lei 7.635/2024). Outros municípios dão desconto ou isenção parcial em programas como o Minha Casa Minha Vida, ou para o primeiro imóvel financiado via SFH. Confira o valor exato na prefeitura antes de fechar a conta.
Escritura pública x contrato particular
Se a compra é à vista, você precisa lavrar uma escritura pública em tabelionato de notas e depois registrar essa escritura no cartório de registro de imóveis para transferir a matrícula. Os dois juntos costumam somar de 1% a 2% do valor do imóvel, pela tabela de emolumentos do estado, que é regressiva: quanto maior o valor, menor o percentual.
Se a compra é financiada por um banco (Caixa, Itaú, Bradesco etc.), o contrato particular de financiamento já tem força de escritura pública por lei, e você não paga tabelionato. Ainda precisa registrar a transferência e a garantia (alienação fiduciária ou hipoteca) no cartório de imóveis, o que custa menos que escritura e registro completos, mas tem custo.
Um exemplo com a conta aberta
Imóvel de R$ 400.000, financiado, em São Paulo (ITBI de 3%):
| Item | % | Valor |
|---|---|---|
| ITBI | 3% | R$ 12.000 |
| Registro (garantia + matrícula) | ~1% | R$ 4.000 |
| Total de custos extras | ~4% | R$ 16.000 |
Esses R$ 16 mil se somam à entrada. Se você reservou só o valor da entrada, o negócio trava na assinatura, e esse é um dos motivos mais comuns de compra que quase fecha e não fecha.
Regra prática: reserve de 3% a 4% do valor do imóvel
Em qualquer cidade, separe de 3% a 4% do valor do imóvel só para ITBI e cartório, fora da entrada. A folga cobre a maioria dos cenários, financiado ou à vista.
Use a calculadora de ITBI e custas de cartório pra rodar a conta com a alíquota da sua cidade e ver cada item antes de assinar.
Em São Paulo, esse mesmo recolhimento de ITBI vira dado público: dá pra ver quanto os imóveis foram vendidos em cada distrito, com valor de escritura e endereço, antes de fechar o preço.
Simule também os juros de obra e o custo total do financiamento em jurosobra.com.br