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Juros de obra só existe no MCMV? A diferença entre SBPE e Minha Casa Minha Vida
Há duas confusões comuns: muita gente acha que todo imóvel na planta tem juros de obra, e muita gente acha que juros de obra é coisa só do Minha Casa Minha Vida. As duas afirmações estão parcialmente erradas, porque tudo depende do tipo de financiamento.
Existem dois fluxos diferentes
1. Imóvel na planta financiado pelo banco desde o início (típico do MCMV e de alguns SBPE)
O banco assina o contrato antes da entrega da chave e, a cada medição, libera uma parte do crédito para a construtora. Sobre o valor já liberado, você paga juros de obra, que incidem sobre um saldo devedor que cresce mês a mês.
Nesse fluxo, o comprador paga:
- Durante a obra: juros de obra + correção pelo INCC (quando previsto no contrato)
- Após a chave: a parcela normal do financiamento (SAC ou Price)
É o modelo padrão do MCMV, em que o banco entra cedo para garantir o fluxo da construtora.
2. Imóvel na planta pago direto à construtora até a chave (muito comum em SBPE e em médio e alto padrão)
Aqui você assina um contrato direto com a construtora. Durante a obra, paga parcelas combinadas (entrada, balões, mensais) direto a ela. Não existe financiamento bancário nesse período.
O contrato com o banco só é assinado depois da entrega da chave. Nesse momento, o banco quita o saldo restante com a construtora e você começa a pagar o financiamento normalmente.
Nesse fluxo:
- Durante a obra: você paga a construtora. O saldo é corrigido pelo INCC, mas não há "juros de obra bancários"
- Após a chave: você financia o saldo restante com o banco e passa a pagar parcelas SAC/Price
Por que a confusão acontece
Quem comprou pelo modelo 1 (MCMV ou SBPE com financiamento já na planta) jura que os juros de obra são universais. Quem comprou pelo modelo 2 não viu cobrança nenhuma do banco durante a obra e acha que juros de obra é mito.
Os dois estão certos, cada um sobre o seu tipo de contrato.
Como descobrir o seu caso
Antes de assinar qualquer contrato, cheque três pontos:
- Quem emite os boletos durante a obra? Se for o banco, é o modelo 1 (juros de obra). Se for a construtora, é o modelo 2.
- Existe cláusula de "juros da fase de obras" ou "juros durante construção"? Leia o contrato. Essa expressão indica o modelo 1.
- O financiamento bancário é assinado antes ou depois do habite-se? Antes indica o modelo 1, e depois, o modelo 2.
Qual sai mais caro no total
Depende de:
- A taxa de juros do banco na fase de obra (modelo 1) vs. a taxa do banco na fase pós-obra
- A correção pelo INCC, que incide nos dois modelos, mas sobre bases diferentes
- A entrada exigida pela construtora no modelo 2 (geralmente mais alta)
- O tempo de obra
Como regra geral:
- MCMV (modelo 1): os juros de obra costumam pesar de R$ 20k a R$ 40k em obras de 24 meses
- SBPE com pagamento direto (modelo 2): o INCC sozinho pode somar de 15% a 30% ao saldo ao longo da obra. Também pesa, só que a cobrança aparece depois
A conta que importa
Em qualquer modelo, antes de assinar você precisa saber o custo total até a chave: quanto saiu do seu bolso, quanto foi INCC e quanto foi juro bancário. Simule os dois cenários antes de decidir.
Simule o custo completo em jurosobra.com.br