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Cessão de direitos e contrato de gaveta no imóvel na planta: os riscos reais
Você comprou um apartamento na planta há 18 meses, pagou entrada e parcelas em dia, e agora precisa se mudar de cidade antes da obra terminar. O apartamento ainda não existe — não tem matrícula própria, não tem escritura, não tem chave. O que você tem é um contrato de promessa de compra e venda com a construtora. Dá pra vender isso?
Dá. Chama-se cessão de direitos: você transfere sua posição no contrato para outra pessoa, que passa a pagar as parcelas restantes e, um dia, recebe o imóvel no lugar de você. O problema é o caminho que muita gente escolhe pra fazer essa transferência sem burocracia: o contrato de gaveta. E é aí que mora o risco.
Cessão de direitos não é a mesma coisa que distrato
Vale separar os dois logo no início, porque são caminhos diferentes com consequências diferentes. No distrato, você desiste da compra e a construtora devolve parte do que foi pago, retendo corretagem e multa. Na cessão de direitos, você não desiste de nada — passa o contrato adiante para outra pessoa, que assume o saldo. Em geral, ceder custa menos que distratar, porque você não abre mão do que já pagou: só transfere a posição para quem vai continuar pagando.
O que muda com a anuência da construtora
Todo contrato de compra na planta tem uma cláusula sobre cessão, e ela costuma exigir a anuência por escrito da construtora ou incorporadora antes de qualquer transferência ser reconhecida. Isso existe porque, para a construtora, importa saber quem vai continuar pagando as parcelas até a entrega — ela está aceitando um novo devedor no lugar do antigo.
Na prática, a construtora normalmente reanalisa o crédito do cessionário (quem está comprando de você) e formaliza um novo instrumento de cessão, assinado pelas três partes: você, o comprador novo e a construtora. É esse instrumento — não um recibo entre você e a outra pessoa — que faz a transferência valer perante quem construiu o imóvel.
Se já tem financiamento bancário, entra a Lei 8.004/90
Se o seu contrato já envolve financiamento bancário (e não é só um parcelamento direto com a construtora), a formalização fica ainda mais restrita. A Lei 8.004/90, que trata da transferência de financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação, exige a intervenção obrigatória da instituição financeira em qualquer venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de imóvel financiado. Na prática, a transferência só se completa com a contratação de uma nova operação de financiamento em nome do cessionário, seguindo as normas vigentes do banco — o que inclui, de novo, uma análise de crédito.
Ou seja: quando há banco no meio, não existe atalho legal que dispense o banco da decisão.
Contrato de gaveta: o atalho e os riscos reais
O contrato de gaveta é exatamente isso: um acordo particular entre você e o comprador novo, sem passar pela construtora nem pelo banco. Ele costuma nascer da vontade de evitar a taxa cobrada pela incorporadora para processar a cessão e de pular a nova análise de crédito, que pode reprovar o comprador ou atrasar tudo por semanas.
O problema é que, perante a construtora e o banco, esse contrato simplesmente não existe. Isso gera riscos concretos para as duas partes:
- O imóvel continua no seu nome. Se você tiver dívidas depois da cessão informal, um credor seu pode penhorar um bem que juridicamente ainda é seu — mesmo que outra pessoa esteja pagando as parcelas e more lá quando a obra terminar.
- Você pode falecer ou se divorciar no meio do caminho, e o contrato entra no seu inventário ou na partilha, porque para o cartório e a construtora ele nunca deixou de ser seu.
- Se a construtora rescindir o contrato original por inadimplência, é o seu nome que aparece no processo — e quem realmente estava pagando (o cessionário informal) pode não conseguir se defender, porque não é parte reconhecida da relação.
- Se houver financiamento bancário, o comprador de gaveta não consegue portar seguros, renegociar taxa nem discutir cláusula nenhuma diretamente com o banco: para a instituição financeira, o mutuário continua sendo você.
Perante o banco, o "gaveta" não dá voz na Justiça
O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou repetidamente esse problema em contratos de financiamento habitacional transferidos sem anuência do banco. Nos Temas repetitivos 522 e 523, o STJ fixou que, para cessões de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação feitas depois de 25 de outubro de 1996 — com ou sem cobertura do FCVS —, a anuência da instituição financeira é indispensável para que o cessionário tenha legitimidade até para pedir revisão judicial das condições do contrato de financiamento. Sem ela, a discussão fica trancada, porque perante o banco esse comprador não é parte de nada.
(O STJ julgou de forma diferente as cessões feitas até 25 de outubro de 1996, em outros dois temas do mesmo grupo — mas qualquer contrato assinado hoje cai na regra pós-1996: anuência do banco é obrigatória para o cessionário ter voz.)
O ITBI na cessão: um ponto que ainda está em disputa
Vale desconfiar de qualquer afirmação categórica sobre ITBI e cessão de direitos — inclusive as que você vai achar por aí. O caso concreto que chegou ao STF em repercussão geral sobre o tema (Tema 1.124) era justamente uma cessão de direitos de imóvel na planta antes da entrega, e a Corte fixou a tese de que o ITBI só é devido no registro. Só que, depois de recursos do Município de São Paulo, o STF anulou o próprio julgamento em agosto de 2022 por confusão processual, e a questão voltou para novo julgamento — ainda pendente. Enquanto isso, prefeitura pode tentar cobrar ITBI já na cessão, mesmo sem o imóvel ter matrícula própria nem registro.
Na prática, decisões do STJ anteriores a essa disputa mantinham a regra de que o fato gerador do imposto é o registro da transmissão, não a cessão em si — e é essa a posição que costuma prevalecer quando contestada. Mas, sem uma tese vinculante do STF, uma cobrança antecipada na cessão não está de todo descartada, e vale reservar essa possibilidade no orçamento em vez de contar com ela como certeza.
Como formalizar sem dor de cabeça
Antes de aceitar um contrato de gaveta pela conveniência, vale o caminho mais chato:
- Releia a cláusula de cessão do seu contrato com a construtora — ela diz o que é exigido e, em geral, se há taxa administrativa envolvida. Esse valor varia de incorporadora para incorporadora, e há decisões judiciais em ambos os sentidos sobre quando a cobrança é legítima — vale negociar ou questionar antes de pagar sem ler.
- Avise a construtora com antecedência. A análise de crédito do novo comprador leva tempo, e atrasar esse aviso pode custar o comprador que você já tinha fechado negócio.
- Se houver financiamento bancário, procure o banco antes de fechar qualquer acordo com o comprador novo — é ele quem decide se aprova a nova operação, e sem essa aprovação não existe transferência que resista a uma disputa.
- Peça o instrumento de cessão assinado pelas três partes, e leve para registro no cartório de imóveis quando possível. É o registro que transforma a sua posição — e a do novo comprador — num direito que vale contra terceiros, não só um acordo de cavalheiros.
Aviso: isto é conteúdo informativo, não parecer jurídico. Cada contrato tem cláusulas próprias sobre cessão — leia a sua ou consulte um advogado antes de transferir ou aceitar um imóvel na planta.
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