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Desistir do imóvel na planta: quanto você perde no distrato (e como a conta é feita)
Você comprou na planta, a vida mudou (perdeu o emprego, o financiamento não foi aprovado, o casal se separou) e agora quer desistir. Você precisa saber quanto do que já pagou volta.
Volta menos do que você imagina, e mais tarde do que você gostaria. A regra está na Lei 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato, e este post faz a conta com números.
O que é distrato
Distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda por iniciativa do comprador, antes da entrega das chaves. A rescisão por culpa da construtora (atraso além da tolerância, por exemplo) segue outra regra, bem mais favorável a você (falamos disso no post sobre o Tema 996).
Aqui, a construtora cumpriu a parte dela e você quer sair.
O que a lei permite reter
Quando o comprador desiste, a Lei 13.786 autoriza a construtora a descontar, da soma de tudo que você pagou:
- A comissão de corretagem, integralmente. O valor pago no dia da assinatura (tipicamente 5% a 6% do imóvel) foi para o corretor e não volta.
- Multa (pena convencional) de até 25% do que sobrar.
- Se o empreendimento estiver em patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50%. Nesse regime, hoje o padrão em lançamentos, o caixa da obra fica juridicamente separado do caixa da construtora.
- Impostos que incidiram sobre o imóvel e, se você chegou a ocupar a unidade, cotas de condomínio e um valor mensal pela fruição.
A conta em números
Imagine um apartamento de R$ 400.000 comprado na planta. Você pagou entrada e mensais e desembolsou R$ 100.000 até aqui, sendo R$ 24.000 de corretagem (6%).
| Regime comum | Patrimônio de afetação | |
|---|---|---|
| Total desembolsado | R$ 100.000 | R$ 100.000 |
| Corretagem retida | R$ 24.000 | R$ 24.000 |
| Base para a multa | R$ 76.000 | R$ 76.000 |
| Multa (25% / 50%) | R$ 19.000 | R$ 38.000 |
| Você recebe de volta | R$ 57.000 | R$ 38.000 |
| Perda total | R$ 43.000 (43%) | R$ 62.000 (62%) |
Com patrimônio de afetação, o regime mais comum nos lançamentos atuais, você pode perder mais da metade do que pagou.
E quando o dinheiro volta?
Quase ninguém conta isto antes da assinatura:
- Regime comum: devolução em parcela única em até 180 dias contados do distrato.
- Patrimônio de afetação: devolução em até 30 dias após o habite-se. Se a obra ainda vai durar dois anos, você espera dois anos para receber os 38% que sobraram.
O que não entra nessa conta
Se você já assinou o financiamento bancário e está pagando juros de obra, esses valores foram para o banco, e a construtora não devolve o que você pagou ao banco de juros, seguro e taxa de administração. (Relembre quanto isso custa aqui.) Com financiamento bancário já assinado, o distrato fica ainda mais complexo, porque você precisa quitar ou transferir a dívida com o banco antes de desfazer o negócio com a construtora.
Alternativas antes de aceitar a multa
- Cessão de direitos ("vender o contrato"). Você encontra outro comprador que assume sua posição no contrato. A construtora costuma cobrar taxa de transferência (2% a 5%), mas você escapa da multa de 25% a 50% e ainda pode recuperar a valorização. Quando existe comprador, quase sempre sai melhor que o distrato.
- Negociar diretamente. Construtora com estoque encalhado às vezes aceita trocar sua unidade por outra menor, estender o prazo das mensais ou reduzir a multa para evitar processo.
- Verificar se a culpa é mesmo sua. Obra atrasada além da tolerância de 180 dias, mudança de projeto, financiamento negado por falha da construtora no repasse: em vários cenários a rescisão é por culpa dela, e aí a devolução é integral e corrigida.
Checklist antes de assinar (para nunca precisar deste post)
- Pergunte se o empreendimento está em patrimônio de afetação, porque isso define se a multa é de 25% ou 50%.
- Leia a cláusula de distrato antes de assinar.
- Guarde todos os comprovantes de pagamento desde o primeiro dia, incluindo o recibo da corretagem.
- Só assine depois de simular o custo total do contrato: entrada, mensais, juros de obra, INCC e parcela pós-chave. A maioria dos distratos nasce de uma conta que ninguém fez antes.
Simule o custo real do financiamento antes de assinar em jurosobra.com.br