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Juros de obra pode ficar maior que a parcela normal? Quando acontece e por quê
Muito comprador de imóvel na planta chega com esta dúvida: "o juros de obra pode ultrapassar o valor da parcela normal do financiamento?". Pode, principalmente no fim da obra e em alguns cenários específicos. A conta abaixo mostra quando.
O que é "parcela normal" pra efeito de comparação
A "parcela normal" é a prestação que você paga depois das chaves, quando o financiamento entra na fase de amortização e você passa a pagar juros e abater o saldo devedor. No sistema SAC, as primeiras parcelas dessa fase costumam ser as mais altas de toda a vida do contrato. Entenda SAC e Price.
O juros de obra é só o juro sobre o saldo já liberado, sem amortização.
Quando o juros de obra fica maior que a parcela normal
Isso costuma aparecer em três situações.
1. No pico da obra (últimos meses) No começo, o banco liberou pouco, então a parcela do juros de obra é baixa. No fim, ele já liberou quase tudo, e a parcela chega ao seu máximo logo antes das chaves. Em alguns contratos, esse pico se aproxima da primeira parcela pós-obra ou passa dela.
2. Obra atrasada com INCC alto Se a obra estica e o INCC corre forte, o saldo liberado continua sendo corrigido pra cima sem a obra andar. Você paga juros cheios, por mais tempo, sobre um saldo inflado. É daí que vem a queixa de que "a parcela do juros de obra explodiu". O que acontece se a obra atrasar.
3. Entrada baixa Quanto menor a entrada, maior o valor financiado e maior o saldo rendendo juros durante a obra. Com entrada baixa, o pico do juros de obra fica mais alto. Entrada de 20% ou 30%: o impacto.
Um exemplo pra dimensionar
Financiamento de R$ 400 mil, obra de 36 meses, taxa 10,5% a.a. + INCC:
- Parcela do juros de obra no mês 1: ~R$ 100
- Parcela do juros de obra no mês 36 (pico): ~R$ 4.400
- Primeira parcela pós-chaves (SAC): ~R$ 4.000 a R$ 4.500
No pico, o juros de obra fica na mesma faixa da primeira parcela normal. Num cenário de atraso com INCC alto, pode passar.
(Números ilustrativos; dependem do seu contrato.)
Por que isso não deveria ser surpresa
Tudo isso é calculável antes de assinar. O pico do juros de obra é a taxa mensal aplicada sobre o saldo quase todo liberado no último mês. Se você projeta a curva, sabe qual será a parcela máxima e se ela cabe no orçamento. Como prever o juros de obra antes de assinar.
O erro comum é olhar só a primeira parcela do juros de obra, baixinha, e achar que vai ser sempre assim. Ela cresce todo mês, então olhe o topo da curva antes de fechar.
Como se proteger do pico
- Rode o cenário pessimista (atraso + INCC alto) e veja a parcela máxima nele, e não a média.
- Aumente a entrada se o pico não couber no orçamento.
- Acompanhe as medições, porque atraso é o que mais infla a conta.
Veja a parcela máxima do seu juros de obra, incluindo cenário de atraso, em jurosobra.com.br