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Minha Casa Minha Vida em 2026: as 4 faixas, o teto de R$ 600 mil e quem ainda se enquadra
Uma família com renda de R$ 11 mil por mês, há um ano, não tinha lugar no Minha Casa Minha Vida. Renda alta demais para as faixas subsidiadas, baixa demais para pagar à vista um apartamento de padrão médio com financiamento bancário comum. Desde 22 de abril de 2026 essa família tem uma faixa nova, com juros menores que os do mercado e imóvel de até R$ 600 mil.
A mudança saiu da Portaria MCID nº 333, de 30 de março de 2026, assinada pelo ministro das Cidades Jader Filho, e entrou em operação na Caixa e no Banco do Brasil a partir de 22 de abril. Ela reorganizou o teto de renda e o teto de imóvel das quatro faixas do programa — e é isso que este post detalha.
As quatro faixas, lado a lado
| Faixa | Renda familiar mensal | Teto do imóvel | Juros aproximados | Prazo máximo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | até R$ 3.200 | definido por cidade, com subsídio | a partir de 4% a.a. | até 35 anos |
| 2 | R$ 3.200,01 a R$ 5.000 | definido por cidade | entre 4% e 8,16% a.a. | até 35 anos |
| 3 | R$ 5.000,01 a R$ 9.600 | até R$ 400 mil | entre 4% e 8,16% a.a. | até 35 anos |
| 4 | R$ 9.600,01 a R$ 13.000 | até R$ 600 mil | cerca de 10% a.a. | até 35 anos |
A faixa 3 subiu de teto de imóvel junto com a criação da faixa 4 — antes dela, R$ 9.600 de renda era praticamente o topo do programa. Agora existe uma quinta faixa acima da renda máxima anterior, ainda dentro do MCMV.
O governo estimou o efeito da mudança em 87,5 mil famílias alcançadas com juros menores que os do crédito imobiliário comum, sendo 31,3 mil novas famílias enquadradas na faixa 3 e 8,2 mil na faixa 4 recém-criada — números do próprio anúncio, não uma medição independente.
Por que a faixa 4 importa pra quem compra na planta
A faixa 4 não se limita a imóvel pronto: aceita imóvel novo, usado ou na planta, contanto que o preço não passe de R$ 600 mil. Isso muda a conta de quem está nessa faixa de renda e cogitava só o financiamento tradicional de SBPE — o MCMV oferece uma taxa mais baixa para o mesmo tipo de compra.
O que não muda é o mecanismo da obra. Comprando na planta dentro do MCMV faixa 4, financiado por um banco (não direto com a construtora), o contrato ainda tem o período de construção com liberação por medição — o que aqui no blog chamamos de juros de obra. A diferença entre juros de obra bancário e correção direta pela construtora, e por que ela depende de qual sistema financia o seu contrato, está detalhada no post sobre juros de obra no MCMV vs. SBPE.
Vale simular os dois cenários — MCMV faixa 4 com juros menor, e SBPE com taxa maior mas sem as restrições do programa — antes de assinar. O simulador de financiamento na planta roda o fluxo mês a mês com a taxa que você colocar.
O subsídio existe, mas só embaixo
Subsídio direto do governo — dinheiro que abate o preço do imóvel sem entrar no financiamento — é coisa da faixa 1. Famílias com renda de até R$ 2.850 podem ter até 95% do valor do imóvel subsidiado, com o subsídio chegando a R$ 65 mil na região Norte e R$ 55 mil nas demais regiões, dependendo da cidade, do número de dependentes e da renda dentro da própria faixa. O valor exato só sai na simulação feita pelo banco — a portaria define o teto, não um valor fixo por família.
Faixas 3 e 4 não têm esse subsídio direto. O que elas oferecem é uma taxa de juros abaixo da praticada fora do programa — a vantagem ali é no custo do crédito, não no preço do imóvel.
Quem ainda não se enquadra
Renda dentro da faixa é necessária, mas não é suficiente. As regras gerais do programa, comuns às quatro faixas:
- Não pode haver imóvel residencial no nome de nenhum integrante do grupo familiar — urbano ou rural — em condições de uso, salvo situações específicas previstas no programa (imóvel considerado inadequado para moradia, por exemplo).
- Não pode ter sido beneficiado antes por outro programa habitacional do governo federal.
- O imóvel precisa ser para moradia própria — o programa não financia investimento.
- Restrição cadastral severa pode barrar a aprovação mesmo dentro da faixa de renda certa.
E há uma camada que a tabela de faixas não mostra: o teto de imóvel por cidade pode ser mais apertado que o teto nacional da faixa, e a cota de financiamento aprovada depende da análise de crédito de cada banco — renda dentro da faixa aprova o enquadramento no programa, não garante que o valor financiado cubra o preço do imóvel que você escolheu.
Quem quer usar o FGTS dentro do MCMV — para entrada, para amortizar ou para reduzir a parcela — tem regras próprias de saldo e tempo de contribuição, que valem também fora do programa. O post sobre a MP 1.355/2026 e o saque do FGTS mostra o trade-off entre sacar agora e guardar o saldo pra usar no financiamento.
Antes de simular
Duas coisas para checar antes de ir ao banco: a renda familiar bruta somada (não só a sua, se for composição de renda) contra a faixa, e o preço do imóvel contra o teto — nacional e, quando a cidade tiver um teto próprio mais baixo, o municipal. Passar de um real em qualquer um dos dois tira o financiamento do MCMV e joga a compra para o crédito imobiliário comum, com taxa mais alta.
Se a compra for na planta, simule também o fluxo de juros de obra separado da parcela pós-chaves — a Caixa explica como funciona a liberação por medição no financiamento na planta no post sobre financiamento Caixa na planta.
Simule o fluxo mês a mês do seu contrato em jurosobra.com.br