· 5 min de leitura
Minha Casa Minha Vida em 2026: as 4 faixas, o teto de R$ 600 mil e quem ainda se enquadra
Há um ano, uma família com renda de R$ 11 mil por mês não tinha lugar no Minha Casa Minha Vida. A renda era alta demais para as faixas subsidiadas e baixa demais para pagar à vista um apartamento de padrão médio com financiamento bancário comum. Desde 22 de abril de 2026 essa família tem uma faixa nova, com juros menores que os do mercado e imóvel de até R$ 600 mil.
A mudança saiu da Portaria MCID nº 333, de 30 de março de 2026, assinada pelo ministro das Cidades Jader Filho, e entrou em operação na Caixa e no Banco do Brasil a partir de 22 de abril. Ela reorganizou o teto de renda e o teto de imóvel das quatro faixas do programa, e este post detalha cada uma.
As quatro faixas, lado a lado
| Faixa | Renda familiar mensal | Teto do imóvel | Juros aproximados | Prazo máximo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | até R$ 3.200 | definido por cidade, com subsídio | a partir de 4% a.a. | até 35 anos |
| 2 | R$ 3.200,01 a R$ 5.000 | definido por cidade | entre 4% e 8,16% a.a. | até 35 anos |
| 3 | R$ 5.000,01 a R$ 9.600 | até R$ 400 mil | entre 4% e 8,16% a.a. | até 35 anos |
| 4 | R$ 9.600,01 a R$ 13.000 | até R$ 600 mil | cerca de 10% a.a. | até 35 anos |
A faixa 3 ganhou teto de imóvel maior junto com a criação da faixa 4. Antes, R$ 9.600 de renda era praticamente o topo do programa. Agora existe uma faixa acima da renda máxima anterior, ainda dentro do MCMV.
O governo estimou que a mudança alcança 87,5 mil famílias com juros menores que os do crédito imobiliário comum: 31,3 mil novas famílias enquadradas na faixa 3 e 8,2 mil na faixa 4 recém-criada. Os números são do próprio anúncio, sem medição independente.
Por que a faixa 4 importa pra quem compra na planta
A faixa 4 aceita imóvel novo, usado ou na planta, contanto que o preço não passe de R$ 600 mil. Quem está nessa faixa de renda e só cogitava o financiamento tradicional do SBPE agora tem uma taxa mais baixa para o mesmo tipo de compra.
O mecanismo da obra continua igual. Comprando na planta dentro do MCMV faixa 4, com financiamento de um banco (e não direto com a construtora), o contrato ainda tem o período de construção com liberação por medição, o que aqui no blog chamamos de juros de obra. O post sobre juros de obra no MCMV vs. SBPE explica a diferença entre juros de obra bancário e correção direta pela construtora, e por que ela depende de qual sistema financia o seu contrato.
Antes de assinar, simule os dois cenários: MCMV faixa 4 com juros menor e SBPE com taxa maior, mas sem as restrições do programa. O simulador de financiamento na planta roda o fluxo mês a mês com a taxa que você colocar.
O subsídio existe, mas só na faixa 1
Subsídio direto do governo, o dinheiro que abate o preço do imóvel sem entrar no financiamento, é coisa da faixa 1. Famílias com renda de até R$ 2.850 podem ter até 95% do valor do imóvel subsidiado, com o subsídio chegando a R$ 65 mil na região Norte e R$ 55 mil nas demais regiões, conforme a cidade, o número de dependentes e a renda dentro da própria faixa. O valor exato só sai na simulação feita pelo banco, porque a portaria define o teto, e não um valor fixo por família.
As faixas 3 e 4 não têm esse subsídio direto. A vantagem delas está no custo do crédito, com taxa de juros abaixo da praticada fora do programa. O preço do imóvel não muda.
Quem ainda não se enquadra
Ter a renda dentro da faixa é necessário, mas não basta. As regras gerais do programa, comuns às quatro faixas:
- Não pode haver imóvel residencial no nome de nenhum integrante do grupo familiar, urbano ou rural, em condições de uso, salvo situações específicas previstas no programa (imóvel considerado inadequado para moradia, por exemplo).
- Não pode ter sido beneficiado antes por outro programa habitacional do governo federal.
- O imóvel precisa ser para moradia própria. O programa não financia investimento.
- Restrição cadastral severa pode barrar a aprovação mesmo dentro da faixa de renda certa.
A tabela de faixas também não mostra outra camada. O teto de imóvel por cidade pode ser mais apertado que o teto nacional da faixa, e a cota de financiamento aprovada depende da análise de crédito de cada banco. A renda dentro da faixa enquadra você no programa, mas não garante que o valor financiado cubra o preço do imóvel que você escolheu.
Quem quer usar o FGTS dentro do MCMV, para entrada, para amortizar ou para reduzir a parcela, segue regras próprias de saldo e tempo de contribuição, que valem também fora do programa. O post sobre a MP 1.355/2026 e o saque do FGTS mostra o que se ganha e o que se perde ao sacar agora em vez de guardar o saldo pro financiamento.
Antes de simular
Cheque duas coisas antes de ir ao banco. Primeiro, a renda familiar bruta somada contra a faixa (a de todos, se for composição de renda). Depois, o preço do imóvel contra o teto nacional e, quando a cidade tiver um teto próprio mais baixo, contra o municipal. Passar um real de qualquer um dos dois tira o financiamento do MCMV e joga a compra para o crédito imobiliário comum, com taxa mais alta.
Se a compra for na planta, simule também o fluxo de juros de obra separado da parcela pós-chaves. O post sobre financiamento Caixa na planta explica como funciona a liberação por medição.
Simule o fluxo mês a mês do seu contrato em jurosobra.com.br