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Quanto os imóveis realmente são vendidos em São Paulo (segundo as escrituras, não os anúncios)
Quem pesquisa apartamento em portal de imóveis sempre fica com a dúvida: esse preço é o que o imóvel vale ou é o que o vendedor sonha? O anúncio mostra só o preço pedido. Em São Paulo, porém, existe um dado público que registra o outro lado: o valor escriturado quando o negócio fechou.
Toda venda de imóvel na cidade passa pelo recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), e nesse recolhimento o comprador declara à Prefeitura o endereço, o valor da transação e a data. A Prefeitura publica essa base mensalmente. São dezenas de milhares de vendas por ano, com endereço e valor, todas de negócios que de fato fecharam.
Pegamos essa base, limpamos e cruzamos com a geometria dos distritos. O resultado está no mapa de vendas reais de São Paulo: um mapa de calor dos 95 distritos coloridos pela mediana real de venda, com a lista das vendas de cada um.
O que os números mostram
Nos 12 meses até junho de 2026, foram 74.156 vendas residenciais declaradas na cidade de São Paulo (compra e venda, transmissão integral, dentro dos filtros de metodologia descritos no fim do post).
A mediana da cidade fica em torno de R$ 4.000/m² de área construída de IPTU. Entre distritos, a variação passa de 4 vezes do topo à base:
| Distrito | Mediana real /m² | Vendas em 12 meses |
|---|---|---|
| Jardim Paulista | R$ 8.629 | 1.965 |
| Moema | R$ 8.517 | 1.804 |
| Itaim Bibi | R$ 8.377 | 2.680 |
| Pinheiros | R$ 8.314 | 1.507 |
| Alto de Pinheiros | R$ 8.120 | 492 |
| Consolação | R$ 6.986 | 1.193 |
| Vila Mariana | R$ 6.958 | 2.641 |
| Perdizes | R$ 6.718 | 2.053 |
| Santo Amaro | R$ 6.525 | 1.847 |
| Vila Leopoldina | R$ 6.522 | 615 |
Na outra ponta, Cidade Tiradentes fecha o ranking com mediana de R$ 2.041/m², seguida de Anhanguera (R$ 2.327), Iguatemi (R$ 2.353) e Perus (R$ 2.564).
O volume conta outra história. O distrito com mais vendas registradas no período foi o Itaim Bibi (2.680), seguido de Vila Mariana (2.641), Saúde (2.056), Perdizes (2.053) e Jardim Paulista (1.965). Onde a liquidez é alta, você tem mais comparáveis reais para negociar, e o vendedor tem menos espaço pro argumento de que "esse aqui é único".
Por que o valor real é tão menor que o anúncio
A mediana das escrituras costuma ficar entre 40% e 60% da estimativa de preço de anúncio do mesmo distrito. Isso não quer dizer que dá pra pedir 50% de desconto. A diferença soma dois efeitos:
1. A área não é a mesma. O anúncio usa a área útil (ou privativa). O dado do ITBI usa a área construída do IPTU, que inclui a fração de área comum do condomínio e a vaga de garagem. Um apartamento anunciado com 70 m² pode aparecer no IPTU com bem mais que isso. Como o R$/m² é valor ÷ área, uma área maior derruba o número, mesmo com o valor idêntico.
2. O valor de escritura tende a ser menor que a pedida. Parte é desconto de negociação real, e parte vem de o valor declarado nem sempre refletir tudo que foi pago.
Por isso o nosso mapa mostra as duas métricas lado a lado e rotuladas. A estimativa de mercado serve pra comparar com anúncios, e a mediana real mostra o que foi escriturado. Comparar a mediana do ITBI direto com anúncio mistura duas medidas diferentes.
Pra que isso serve na prática
Se você vai comprar: antes de dar o lance, veja as vendas recentes da mesma rua e do mesmo distrito. Saber que três apartamentos na quadra saíram por uma faixa de valor específica nos últimos meses muda a conversa com o corretor.
Se você é corretor: você ganha um argumento de precificação com fonte oficial. Convencer um proprietário de que a pedida está fora do mercado fica mais fácil com a lista das vendas registradas no entorno.
Se você vai vender: dá pra ver a liquidez do seu distrito (quantas vendas por ano) antes de definir preço e prazo. Distrito com 2.000 vendas/ano se comporta muito diferente de um com 60.
Se você vai financiar: o valor de avaliação do banco tende a ficar mais perto do preço de venda real que do anúncio. Depois de olhar o mapa, simule o financiamento e os juros de obra com o valor realista, e não com o do portal.
Se a prefeitura cobrou ITBI a mais: quando a guia vem calculada sobre um valor de referência acima do que você pagou, a mediana escriturada do distrito serve de evidência das "condições normais de mercado", o critério fixado pelo STJ. Veja o que diz a lei sobre a base de cálculo do ITBI e como contestar.
Metodologia e limitações
Sem filtro, a estatística dessa base não faz sentido. O que fazemos:
- Só transações de natureza "compra e venda", uso residencial, com proporção transmitida de 100%. Isso evita que a fração de um lote-mãe de incorporação entre com a área do prédio inteiro e exploda a média.
- Faixas de sanidade: área entre 20 e 1.000 m², R$/m² entre R$ 1 mil e R$ 60 mil.
- Cada venda é atribuída ao distrito pelo setor e quadra fiscal do SQL cruzado com a base de quadras do GeoSampa. O campo de bairro em texto livre é sujo demais pra estatística.
- A métrica é sempre a mediana, e não a média, para que uma cobertura de R$ 20 milhões não distorça o número do distrito.
- Distrito só ganha mediana se tiver ao menos 8 vendas na janela de 12 meses.
Limitações: o valor declarado pode divergir do negociado; a base não traz nomes das partes (sigilo fiscal); não cobre imóveis rurais nem ITBI parcelado via PPI; e a versão atual cobre apenas a capital paulista, porque RMSP, Campinas e Rio ainda não têm fonte pública equivalente confirmada. O mapa é referência de mercado e não substitui um laudo de avaliação.
Como acessar
O mapa de vendas reais é aberto, grátis e sem cadastro. Ele mostra o mapa de calor, a mediana real de cada um dos 95 distritos, o número de vendas em 12 meses, a busca por distrito e as 3 vendas mais recentes de cada um (rua e faixa de valor).
Para assinantes, a lista completa abre: endereço com número, valor exato de escritura, área e R$/m² de cada venda, em qualquer distrito. A assinatura é a mesma do simulador (R$ 19,90/mês, sem fidelidade, ou R$ 197 no vitalício) e inclui os mapas, os exports em PDF/Excel e a simulação completa de juros de obra.
Simule os juros de obra e o custo total do seu financiamento em jurosobra.com.br