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Sinal ou arras na compra do imóvel na planta: o que você perde se desistir
Você reservou o apartamento, pagou R$ 15.000 de sinal no dia da assinatura da proposta e, duas semanas depois, o financiamento não saiu do jeito que você esperava. Quer desistir. A pergunta é direta: esse dinheiro volta?
A resposta depende de uma palavra que costuma passar despercebida no contrato: arras. É o nome jurídico do que todo mundo chama de "sinal", e o Código Civil trata duas espécies dele de forma bem diferente — uma pune quem desiste, a outra não.
O que são arras
Arras são o valor (dinheiro, quase sempre) que uma parte entrega à outra no momento de fechar o negócio, como prova de que o contrato começou a ser cumprido. É o Art. 417 do Código Civil: se o contrato for cumprido até o fim, as arras são devolvidas ou abatidas do preço final — viram parte do pagamento, não um custo à parte.
O problema aparece quando alguém desiste. Aí a lei separa dois regimes, e o contrato raramente deixa claro qual dos dois você assinou.
Arras confirmatórias: a regra, quando o contrato é silencioso
Se o contrato não prevê expressamente o direito de arrependimento, as arras são confirmatórias — e funcionam como uma trava contra a desistência, não como uma licença para desistir pagando um preço.
Pelo Art. 418:
- Se você (quem deu o sinal) não cumprir o contrato, a outra parte pode desfazer o negócio e ficar com o sinal.
- Se for a construtora ou o vendedor (quem recebeu o sinal) que não cumprir, você pode desfazer o negócio e exigir o sinal de volta em dobro, mais correção monetária, juros e honorários de advogado.
E tem mais uma camada, no Art. 419: as arras confirmatórias valem como indenização mínima. Se a parte prejudicada provar que o prejuízo real foi maior que o sinal, pode pedir uma indenização suplementar — o sinal não é um teto, é um piso.
Arras penitenciais: só existem se o contrato disser isso
Arras penitenciais exigem uma cláusula explícita de direito de arrependimento para uma das partes, ou para as duas. Sem essa cláusula escrita, não existem arras penitenciais — voltam a valer as confirmatórias.
Pelo Art. 420, quando o arrependimento está previsto:
- As arras têm função só indenizatória — ninguém pode pedir mais que isso.
- Quem desistiu e deu o sinal, perde o valor.
- Quem desistiu e recebeu o sinal, devolve em dobro.
- Em nenhum dos dois casos cabe indenização suplementar, mesmo que o prejuízo real tenha sido maior.
Na prática: confirmatórias protegem o negócio (desistir sai caro e sem teto de risco); penitenciais dão liberdade de saída (desistir tem preço fixo e conhecido). Incorporadora nenhuma tem interesse em oferecer arrependimento de graça — por isso a cláusula de arrependimento raramente aparece nos contratos de compra de imóvel na planta, e o padrão de mercado acaba sendo confirmatório.
A conta em reais
Apartamento de R$ 500.000, sinal de R$ 15.000 pago na assinatura da proposta, sem cláusula de arrependimento (confirmatórias, o cenário mais comum):
| Situação | O que acontece com o sinal |
|---|---|
| Contrato é cumprido normalmente | Os R$ 15.000 são abatidos do preço (Art. 417) |
| Você desiste | A construtora fica com os R$ 15.000 |
| A construtora desiste (ex: não entrega a unidade prometida) | Ela devolve R$ 30.000 (o dobro) + correção e juros |
| Você prova prejuízo maior que R$ 15.000 | Pode pedir indenização suplementar além do sinal (Art. 419) |
Se o mesmo contrato tivesse cláusula de arrependimento (penitenciais), a segunda e a terceira linha seriam as mesmas — mas a quarta desapareceria: nenhuma das partes poderia pedir nada além do sinal, dobrado ou não.
Isso não é a mesma coisa que a multa do distrato
Não confunda arras com a multa de 25% (ou 50% com patrimônio de afetação) da Lei do Distrato — já detalhamos essa conta aqui. São dois institutos diferentes, cobrados em momentos diferentes: as arras nascem no ato da reserva ou da proposta, sobre um valor pequeno; a multa do distrato incide sobre tudo que você pagou até a desistência do contrato de compra e venda já formalizado. Se a desistência não for sua — a construtora atrasou além da tolerância contratual, por exemplo —, o cálculo muda para melhor, como vimos no post sobre o Tema 996 do STJ.
E, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, os dois não se somam. No REsp 1.617.652/DF, julgado pela 3ª Turma sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, o STJ decidiu que é inadmissível cumular cláusula penal compensatória com a perda das arras confirmatórias — cobrar os dois pelo mesmo inadimplemento seria bis in idem (punir duas vezes o mesmo fato). Se o contrato prevê os dois institutos para a mesma desistência, prevalece a perda das arras, que já funciona como indenização mínima pelo Art. 419.
Aviso: isto é conteúdo informativo, não parecer jurídico. Cada contrato tem cláusulas próprias, e a aplicação da lei ao seu caso concreto pode variar.
Como identificar no seu contrato
Antes de assinar qualquer proposta ou reserva com pagamento de sinal, procure por três coisas:
- A palavra "arras" ou "sinal" — e se o valor está descrito como "princípio de pagamento" (confirma que ele seria abatido no preço final).
- Uma cláusula de arrependimento explícita, com prazo definido. Sem ela, você está sob arras confirmatórias — e o sinal não tem teto de risco pra baixo se você desistir.
- Se a cláusula tenta cobrar arras E multa compensatória pela mesma desistência. Pela jurisprudência do STJ, isso não se sustenta — mas só vale a pena discutir se você souber que essa dupla cobrança existe.
Antes de pagar qualquer sinal
O sinal costuma ser exigido antes mesmo de o financiamento estar aprovado — e é justamente aí que muita gente desiste depois, quando o banco recusa o crédito ou aprova um valor menor do que o esperado. Vale entender o que acontece entre a aprovação e a entrega das chaves antes de assinar qualquer proposta. Simular o financiamento completo evita descobrir, com o sinal já perdido, que a parcela nunca ia caber no orçamento.
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