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Sinal ou arras na compra do imóvel na planta: o que você perde se desistir
Você reservou o apartamento, pagou R$ 15.000 de sinal no dia da assinatura da proposta e, duas semanas depois, o financiamento não saiu como você esperava. Você quer desistir e precisa saber: esse dinheiro volta?
Depende de uma palavra que costuma passar despercebida no contrato: arras. É o nome jurídico do que todo mundo chama de "sinal", e o Código Civil trata duas espécies dele de forma bem diferente. Uma pune quem desiste, e a outra permite desistir por um preço fixo.
O que são arras
Arras são o valor (quase sempre dinheiro) que uma parte entrega à outra no momento de fechar o negócio, como prova de que o contrato começou a ser cumprido. Está no Art. 417 do Código Civil: se o contrato for cumprido até o fim, as arras são devolvidas ou abatidas do preço final. Nesse caso, elas viram parte do pagamento.
O problema aparece quando alguém desiste. A lei separa dois regimes, e o contrato raramente deixa claro qual dos dois você assinou.
Arras confirmatórias: a regra quando o contrato é silencioso
Se o contrato não prevê expressamente o direito de arrependimento, as arras são confirmatórias e funcionam como uma trava contra a desistência.
Pelo Art. 418:
- Se você (quem deu o sinal) não cumprir o contrato, a outra parte pode desfazer o negócio e ficar com o sinal.
- Se for a construtora ou o vendedor (quem recebeu o sinal) que não cumprir, você pode desfazer o negócio e exigir o sinal de volta em dobro, mais correção monetária, juros e honorários de advogado.
O Art. 419 acrescenta outra camada: as arras confirmatórias valem como indenização mínima. Se a parte prejudicada provar que o prejuízo real foi maior que o sinal, pode pedir uma indenização suplementar. O sinal funciona como piso, sem teto.
Arras penitenciais: só existem se o contrato disser isso
Arras penitenciais exigem uma cláusula explícita de direito de arrependimento para uma das partes, ou para as duas. Sem essa cláusula escrita, valem as confirmatórias.
Pelo Art. 420, quando o arrependimento está previsto:
- As arras têm função só indenizatória, e ninguém pode pedir mais que isso.
- Quem desistiu e deu o sinal perde o valor.
- Quem desistiu e recebeu o sinal devolve em dobro.
- Em nenhum dos dois casos cabe indenização suplementar, mesmo que o prejuízo real tenha sido maior.
Na prática, com arras confirmatórias, desistir sai caro e o risco não tem teto; com penitenciais, desistir tem preço fixo e conhecido. Nenhuma incorporadora ganha oferecendo arrependimento de graça, e por isso essa cláusula raramente aparece nos contratos de compra na planta. O padrão de mercado acaba sendo o confirmatório.
A conta em reais
Apartamento de R$ 500.000, sinal de R$ 15.000 pago na assinatura da proposta, sem cláusula de arrependimento (confirmatórias, o cenário mais comum):
| Situação | O que acontece com o sinal |
|---|---|
| Contrato é cumprido normalmente | Os R$ 15.000 são abatidos do preço (Art. 417) |
| Você desiste | A construtora fica com os R$ 15.000 |
| A construtora desiste (ex: não entrega a unidade prometida) | Ela devolve R$ 30.000 (o dobro) + correção e juros |
| Você prova prejuízo maior que R$ 15.000 | Pode pedir indenização suplementar além do sinal (Art. 419) |
Se o mesmo contrato tivesse cláusula de arrependimento (penitenciais), a segunda e a terceira linha ficariam iguais, e a quarta desapareceria: nenhuma das partes poderia pedir nada além do sinal, dobrado ou não.
Arras e multa do distrato são coisas diferentes
A multa de 25% (ou 50% com patrimônio de afetação) da Lei do Distrato é outro instituto, e já detalhamos essa conta aqui. Os dois são cobrados em momentos diferentes. As arras nascem no ato da reserva ou da proposta, sobre um valor pequeno. A multa do distrato incide sobre tudo que você pagou até desistir do contrato de compra e venda já formalizado. Se quem descumpriu foi a construtora, por exemplo atrasando além da tolerância contratual, o cálculo muda a seu favor, como vimos no post sobre o Tema 996 do STJ.
Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, os dois não se somam. No REsp 1.617.652/DF, julgado pela 3ª Turma sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, o STJ decidiu que é inadmissível cumular cláusula penal compensatória com a perda das arras confirmatórias. Cobrar os dois pelo mesmo inadimplemento seria bis in idem, punir duas vezes o mesmo fato. Se o contrato prevê os dois institutos para a mesma desistência, prevalece a perda das arras, que já funciona como indenização mínima pelo Art. 419.
Aviso: isto é conteúdo informativo, não parecer jurídico. Cada contrato tem cláusulas próprias, e a aplicação da lei ao seu caso concreto pode variar.
Como identificar no seu contrato
Antes de assinar qualquer proposta ou reserva com pagamento de sinal, procure três coisas:
- A palavra "arras" ou "sinal", e se o valor aparece como "princípio de pagamento". Essa expressão confirma que ele seria abatido no preço final.
- Uma cláusula de arrependimento explícita, com prazo definido. Sem ela, você está sob arras confirmatórias, e o risco de desistir não tem teto.
- Se o contrato tenta cobrar arras E multa compensatória pela mesma desistência. Pela jurisprudência do STJ, isso não se sustenta, mas você só consegue discutir se souber que a dupla cobrança está lá.
Antes de pagar qualquer sinal
O sinal costuma ser exigido antes mesmo de o financiamento estar aprovado. É aí que muita gente desiste depois, quando o banco recusa o crédito ou aprova um valor menor do que o esperado. Entenda o que acontece entre a aprovação e a entrega das chaves antes de assinar qualquer proposta. Simular o financiamento completo evita descobrir, com o sinal já perdido, que a parcela nunca ia caber no orçamento.
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