Atualizado em 14/09/2026
Depende de uma data só: a que o seu contrato marcou para a entrega. Até ela — mais o prazo de tolerância, se o contrato tiver um — a cobrança é legal. Depois dela, não é: em 2019 o STJ fixou no Tema 996 que é ilícito cobrar juros de obra do comprador passado o prazo ajustado em contrato, incluída a tolerância. O marco não é o habite-se nem o dia em que você pegou a chave.
Quase todo mundo procura o marco errado. A intuição diz que o encargo de obra acaba quando a obra acaba — no habite-se, ou no dia da chave na mão. O STJ decidiu por outro critério, e ele é mais favorável a quem comprou.
No julgamento do Tema 996 (REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, relator ministro Marco Aurélio Bellizze, julgado em 11/09/2019), a corte firmou quatro teses sobre atraso de entrega. Uma delas trata exatamente disto:
"É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância."
Leia de novo o que está fora da frase. Não está escrito "após a obra ficar pronta". Não está escrito "após o habite-se". Está escrito após o prazo ajustado no contrato. Se a obra atrasou dois anos, o encargo parou de ser devido no fim do prazo contratual — não dois anos depois, quando a construtora finalmente entregou.
O prazo de tolerância entra nessa conta e costuma ser de 180 dias. Ele tem base legal: o artigo 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018, permite a entrega em até 180 dias corridos além da data prevista sem que isso configure inadimplemento — mas só se a cláusula estiver pactuada de forma expressa, clara e destacada. Cláusula de tolerância escondida no meio do contrato é discutível; some data prevista e 180 dias e você tem o limite a comparar.
A mesma decisão trouxe uma segunda tese que quase ninguém cobra, e que costuma valer mais dinheiro que a primeira: passado o prazo, o saldo devedor deixa de ser corrigido pelo índice setorial — o INCC — e passa a ser corrigido pelo IPCA, salvo quando o IPCA for mais gravoso ao consumidor. Em período de INCC alto, essa diferença sozinha muda o saldo em milhares de reais.
Não confunda uma coisa com a outra. Cobrar juros durante a obra, antes da entrega, é prática lícita e pacificada. O STJ decidiu isso em 2012, no EREsp 670.117/PB (Segunda Seção, relator para acórdão ministro Antonio Carlos Ferreira, julgado em 13/06/2012): a cláusula que prevê juros compensatórios antes da entrega das chaves não é abusiva.
Isso importa por dois motivos práticos. O primeiro é que não adianta pedir a devolução de tudo que você pagou de juros de obra — o que se discute é o período posterior ao prazo. O segundo é que uma tese exagerada enfraquece um pedido que, restrito ao período certo, é objetivo e difícil de contestar.
Antes de conferir qualquer coisa, veja quem está cobrando. O nome no boleto muda a régua.
Se você tem os dois contratos ao mesmo tempo, confira os dois. São cobranças independentes e é comum que só uma delas esteja errada.
Nenhum deles prova irregularidade sozinho. Dois ou mais na mesma cobrança costumam indicar que a conta merece uma olhada mês a mês.
A página traz uma ferramenta que faz essa conta: informe a entrega prevista no contrato, o prazo de tolerância, o mês da última cobrança de juros de obra e o valor médio mensal do encargo. O resultado é o número de meses cobrados depois do limite e o valor somado nesse período — estimativa indicativa, não parecer jurídico.
Contrato assinado com entrega prevista para março de 2023, com cláusula expressa de tolerância de 180 dias. O limite, então, é setembro de 2023. A obra atrasou e as chaves saíram em agosto de 2024. O encargo de obra veio em todos os meses até a entrega, numa média de R$ 1.180 por mês.
De outubro de 2023 a agosto de 2024 são 11 meses cobrados depois do limite. A conta direta: 11 × R$ 1.180 = R$ 12.980. É esse o valor que entra na discussão — não o total de juros de obra pago desde o começo do contrato, que foi bem maior e é, em grande parte, devido.
Some a isso a segunda tese. Se o saldo devedor continuou corrigido pelo INCC durante esses 11 meses, a diferença entre o INCC acumulado e o IPCA do mesmo período incide sobre o saldo inteiro — e num saldo de R$ 300 mil, dois pontos percentuais de diferença são R$ 6 mil. A tese 1.4 costuma valer mais que a 1.3, e é a que mais passa batida.
Repare no que o exemplo tem de chato e de importante: ele depende de datas do seu contrato e de valores dos seus boletos. Estimativa serve para decidir se vale continuar. O que sustenta um pedido é o mês a mês.
Nesta ordem. Pular o primeiro é o erro mais comum e o mais caro.
Uma observação sobre o passo 3. A devolução em dobro do artigo 42, parágrafo único, do CDC não depende mais de provar má-fé de quem cobrou — a Corte Especial do STJ decidiu isso no EAREsp 676.608/RS, julgado em 21/10/2020. Mas o próprio STJ modulou os efeitos: fora de serviço público, o entendimento novo só vale para cobranças feitas a partir de 30/03/2021, data da publicação do acórdão. Cobrança anterior a essa data segue a regra antiga. É mais um motivo para as datas serem o centro do seu caso.
Pode pedir. A tese 1.3 do Tema 996 do STJ considera ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega somado à tolerância, e o que é cobrado indevidamente é restituível. Se a devolução sai simples ou em dobro depende da data da cobrança e do caso concreto.
Para o Tema 996, é a data prevista no contrato mais o período de tolerância. O habite-se importa no contrato de financiamento com o banco, onde ele marca o fim da fase de obra e o início da amortização. Confira o seu contrato para saber em qual dos dois casos você está.
Ela é válida, desde que esteja escrita de forma expressa, clara e destacada — é o que diz o artigo 43-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018. Nesse caso os 180 dias corridos entram no limite, e a cobrança só se torna indevida depois deles.
Não depois do prazo de entrega com a tolerância. A tese 1.4 do Tema 996 determina que o índice setorial seja substituído pelo IPCA a partir daí, salvo quando o IPCA for mais gravoso ao consumidor. Essa troca costuma não ser feita automaticamente.
Nem sempre para começar. Pedir a memória de cálculo ao banco ou à construtora é gratuito e resolve parte dos casos. Para pedir restituição de valores, aí sim é trabalho de advogado — e ele começa melhor com o contrato, a memória de cálculo e o comparativo mês a mês em mãos.
Não há resposta única, e desconfie de quem der uma. O STJ aplica prazo trienal a pretensões de restituição fundadas em cláusula abusiva e prazo decenal a outras hipóteses de restituição em contratos imobiliários, e o enquadramento depende de como o pedido é formulado. Leve a dúvida a um advogado antes de deixar o tempo correr.
Não. A tese do Tema 996 vale mesmo quando existe cláusula contratual prevendo a cobrança — foi exatamente sobre contratos com essa cláusula que o STJ decidiu. Estar no contrato não torna exigível o que a decisão considerou ilícito.
Serve para decidir se vale ir adiante, não para instruir o pedido. O que sustenta uma revisão é o mês a mês: a memória de cálculo da outra parte, o cálculo refeito a partir do contrato e a diferença entre os dois, mês a mês.
Fontes: STJ, Tema 996 (REsp 1.729.593/SP, Segunda Seção, julgado em 11/09/2019); STJ, EREsp 670.117/PB (Segunda Seção, julgado em 13/06/2012); STJ, EAREsp 676.608/RS (Corte Especial, julgado em 21/10/2020, publicado em 30/03/2021); Lei 13.786/2018, que incluiu o artigo 43-A na Lei 4.591/64; Código de Defesa do Consumidor, artigo 42. Conteúdo informativo, não é consultoria jurídica. Veja a política editorial.