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Tabela de juros de obra: como montar a sua mês a mês (com exemplo)
Quem financia na planta quer uma tabela que mostre, linha por linha, quanto vai pagar de juros de obra em cada mês até as chaves. O banco raramente entrega isso pronto, mas você consegue montar a sua com 4 colunas e uma conta só.
As 4 colunas da tabela
Uma tabela de juros de obra completa tem estas colunas:
- Mês, de 1 até o fim do prazo de obra.
- % da obra medida: o percentual acumulado executado, que vem do cronograma de medições.
- Saldo já liberado: o valor financiado repassado à construtora até aquele mês, já corrigido pelo INCC.
- Parcela do mês: o juros sobre o saldo liberado.
A parcela de cada linha sai desta fórmula:
Parcela do mês = saldo já liberado × taxa mensal
A conta é fácil. O trabalho está em manter o saldo liberado atualizado mês a mês, porque ele depende do cronograma e do reajuste do INCC.
Exemplo de tabela preenchida
Cenário: financiamento de R$ 400 mil, prazo de obra de 24 meses, taxa de 10,5% a.a. (≈ 0,84% a.m.), cronograma linear (~4,17% ao mês) e INCC de ~6% a.a.
| Mês | % obra | Saldo liberado | Parcela |
|---|---|---|---|
| 1 | 4% | R$ 16.000 | R$ 135 |
| 4 | 17% | R$ 68.000 | R$ 575 |
| 8 | 33% | R$ 134.000 | R$ 1.140 |
| 12 | 50% | R$ 205.000 | R$ 1.750 |
| 16 | 67% | R$ 278.000 | R$ 2.380 |
| 20 | 83% | R$ 353.000 | R$ 3.030 |
| 24 | 100% | R$ 432.000 | R$ 3.720 |
Com a obra medida de forma linear, a parcela cresce de forma quase linear. E o saldo do último mês (R$ 432 mil) é maior que o valor financiado (R$ 400 mil), porque o INCC corrigiu o saldo ao longo dos 24 meses.
Somando as 24 parcelas, o total pago em juros de obra nesse cenário fica em torno de R$ 40 mil.
(Números ilustrativos. Sua tabela real depende das taxas e do cronograma do seu contrato.)
Por que a tabela do seu contrato pode ser diferente
Dois pontos mudam bastante o formato da tabela:
- Cronograma não linear. Muitas construtoras medem em curva S, com pouco avanço no começo, muito no meio e pouco no fim. Isso empurra as parcelas maiores pro miolo da obra. Entenda o cronograma de medições.
- INCC do período. Em ciclos inflacionários, o INCC pode passar de 1% ao mês e inflar o saldo bem mais que no exemplo. Como o INCC afeta seu financiamento.
Como gerar a sua tabela automaticamente
Montar linha por linha na mão dá trabalho, e o reajuste do INCC é onde mais se erra. O jeito rápido é jogar os 5 números do contrato (valor financiado, taxa, prazo, entrada, cronograma) num simulador e receber a tabela completa, mês a mês, já com INCC aplicado. A calculadora do Juros Obra faz isso.
Antes de assinar, rode também o cenário de atraso: cada mês a mais estica a tabela com parcelas já no topo da curva. Como prever o juros de obra antes de assinar.
Gere a tabela completa do seu financiamento, mês a mês, em jurosobra.com.br