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Evolução de obra na Caixa: o que é e como calcular os juros de cada mês
Atualizado em 22/09/2026. Este post foi reescrito a partir da cartilha oficial da Caixa sobre a fase de obra. A fórmula e as regras de atraso abaixo são as que a Caixa publica. A versão anterior usava a taxa efetiva no lugar da nominal e dizia que o comprador segue pagando em qualquer atraso, o que não vale para empreendimento financiado pela Caixa.
Quem compra na planta pela Caixa recebe todo mês uma cobrança que muita gente chama de taxa de evolução de obra. O nome engana: a cobrança soma os encargos que você paga enquanto o prédio sobe, com a mesma taxa de juros do contrato.
Este guia mostra de onde sai esse valor, com a fórmula que a própria Caixa publica. No fim você consegue conferir o seu boleto com uma calculadora.
Se quiser pular a conta, o simulador de juros de obra monta o fluxo mês a mês com os dados do seu contrato.
Evolução de obra: dois sentidos da mesma expressão
A expressão é usada de dois jeitos.
- Evolução física da obra. É o quanto do prédio já está pronto, em percentual. Sai do cronograma físico-financeiro do empreendimento.
- A cobrança mensal da fase de obra. É o valor que sai da sua conta todo mês até a entrega. Muita gente, e muitos corretores, chamam esse valor de "taxa de evolução de obra".
Os dois estão ligados. Quanto mais a obra evolui, mais dinheiro a Caixa libera para a construtora. E quanto mais dinheiro liberado, maior a sua cobrança.
Como a Caixa libera o dinheiro
Na compra na planta, você assina com a Caixa no começo da obra. Mas a Caixa não entrega o valor inteiro de uma vez.
A cartilha da Caixa descreve assim: o dinheiro emprestado aos compradores é somado e repassado ao construtor "aos poucos, e à medida que a obra vai evoluindo", conforme o cronograma físico-financeiro.
Durante a obra, você deve só a soma das parcelas já liberadas para a construtora. A Caixa chama isso de dívida apurada no mês.
Exemplo: você financiou R$ 280.000. Se a obra está em 30% e a Caixa liberou o equivalente, a sua dívida naquele mês é de R$ 84.000. É sobre esse valor que os encargos são calculados.
O que você paga durante a obra
Segundo a cartilha da Caixa, na fase de construção o encargo mensal tem:
- Juros, pela taxa do contrato;
- Atualização monetária, pela TR;
- Seguros de morte e invalidez (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI);
- Tarifa de administração, quando o contrato prevê.
A lista não tem amortização. Durante a obra você paga o custo do dinheiro liberado, mas não abate nada dele. Você começa a abater depois da entrega.
A fórmula da Caixa, passo a passo
A cartilha traz as duas contas. A primeira é a atualização monetária:
AM = SD × TR
- SD é o saldo devedor, ou seja, a soma das parcelas já liberadas;
- TR é a Taxa Referencial do mês, em decimal.
A segunda é a dos juros, que incidem sobre o saldo já atualizado:
Juros = (SD + AM) × taxa nominal anual ÷ 12
O contrato da Caixa mostra duas taxas: a nominal e a efetiva. A fórmula usa a nominal, dividida por 12. Uma taxa nominal de 10,5% ao ano vira 0,875% ao mês. A efetiva equivalente é de cerca de 11,02% ao ano. Com a efetiva na fórmula, o seu resultado passa um pouco do boleto.
Exemplo: da evolução ao boleto
O exemplo usa números redondos:
- Valor financiado: R$ 280.000;
- Taxa nominal: 10,5% ao ano, ou 0,875% ao mês;
- TR: 0,15% ao mês. A TR diária de setembro de 2026 ficou entre 0,11% e 0,17%, segundo o Banco Central.
Consideramos que a liberação acompanha a evolução da obra. A tabela mostra juros e atualização monetária, sem seguros nem tarifa:
| Evolução da obra | Saldo liberado | Atualização (TR) | Juros | Total do mês |
|---|---|---|---|---|
| 10% | R$ 28.000 | R$ 42 | R$ 245 | R$ 287 |
| 30% | R$ 84.000 | R$ 126 | R$ 736 | R$ 862 |
| 50% | R$ 140.000 | R$ 210 | R$ 1.227 | R$ 1.437 |
| 75% | R$ 210.000 | R$ 315 | R$ 1.840 | R$ 2.155 |
| 100% | R$ 280.000 | R$ 420 | R$ 2.454 | R$ 2.874 |
A conta da linha de 50%:
- Atualização: 140.000 × 0,0015 = R$ 210.
- Saldo atualizado: 140.000 + 210 = R$ 140.210.
- Juros: 140.210 × 0,105 ÷ 12 = R$ 1.226,84.
- Total: 210 + 1.226,84 = R$ 1.436,84.
Ao valor real se somam os seguros MIP e DFI e, se houver, a tarifa de administração. Esses valores variam por contrato e pela idade de quem assina.
No último mês da obra, você paga dez vezes o valor do primeiro. Se você planejou o orçamento pela parcela depois das chaves, confira esta tabela antes.
Como conferir o seu boleto
Você precisa de três números:
- O saldo liberado no mês. Aparece no demonstrativo da fase de obra. A Caixa também mostra o valor do encargo no Internet Banking, no extrato da conta, em "Lançamentos Futuros".
- A taxa nominal do seu contrato. Está no quadro de condições do financiamento.
- A TR do mês. O Banco Central publica a série todo dia. Use a do dia de aniversário do contrato.
Aplique as duas fórmulas acima. Se a diferença para o boleto for maior que os seguros e a tarifa, peça à Caixa a memória de cálculo.
Para ver o ano inteiro de uma vez, o simulador projeta cada mês da obra e mostra quanto você paga até a entrega. A tabela de juros de obra ensina a montar a mesma conta numa planilha.
Evolução linear ou curva S
Duas obras com o mesmo prazo podem liberar o dinheiro em ritmos diferentes.
- Linear. A obra avança uma fatia parecida todo mês. A cobrança sobe de forma suave.
- Curva S. Pouco avanço no começo, com fundação e terraplanagem. Muito no meio, com estrutura e alvenaria. Pouco no fim, com acabamento. As cobranças maiores chegam antes do que você imagina.
O total pago pode ser parecido nos dois casos. O que muda é quando o peso chega. O cronograma de medições do contrato mostra qual é o seu caso.
E o INCC?
O INCC não aparece na fórmula da Caixa. O saldo do financiamento é corrigido pela TR.
O INCC corrige outra dívida: o que você paga direto à construtora, como a entrada parcelada. É por isso que a sua despesa mensal total na obra costuma ser maior que o boleto da Caixa. O post sobre o INCC explica essa parte.
Se a obra atrasar
A cartilha da Caixa diz: se o imóvel faz parte de empreendimento financiado pela Caixa e a entrega atrasa mais de 6 meses além do prazo de construção do contrato, os encargos passam a ser pagos pela construtora até a entrega.
Antes de parar de pagar, confira duas coisas:
- A regra vale "conforme cláusula contratual". Confira a cláusula de encargos no seu contrato.
- Até completar 6 meses de atraso, a cobrança continua com você.
Se você seguiu pagando depois disso, leia juros de obra cobrado depois da entrega.
Quando a cobrança da obra termina
A fase de amortização começa depois da conclusão e da legalização da obra, com a averbação da construção no Registro de Imóveis. A partir daí, a parcela passa a incluir a amortização, e o saldo começa a cair.
Por isso pode haver alguns meses entre a entrega das chaves e o início da amortização. Nesse intervalo, a cobrança da fase de obra continua.
Perguntas frequentes
Taxa de evolução de obra é uma cobrança indevida? Não. É o encargo previsto no contrato para a fase de construção: juros e atualização sobre o dinheiro já liberado. O que pode ser indevido é a cobrança depois do prazo de entrega, nos casos que a regra de atraso cobre.
Por que a cobrança aumenta todo mês? Porque a Caixa libera mais dinheiro à medida que a obra avança. A taxa de juros é a mesma. O que cresce é o saldo sobre o qual ela incide.
Posso pagar a mais para diminuir a cobrança? Durante a obra não há saldo amortizando. As opções mudam conforme o contrato. O post sobre amortizar durante a obra mostra quando vale a pena.
Onde vejo o quanto a obra evoluiu? Nos relatórios da construtora e no demonstrativo da fase de obra. A cartilha da Caixa lembra que acompanhar a evolução e os prazos também é responsabilidade do comprador.
Fonte: Caixa Econômica Federal, cartilha "Entenda como funciona o seu financiamento ao construir ou comprar um imóvel em construção"; TR: Banco Central, série SGS 226.
Veja a sua cobrança mês a mês no simulador de juros de obra.