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TR, IPCA, poupança ou prefixado: qual linha de financiamento escolher?
Na hora de fechar o financiamento, o banco oferece a mesma dívida em três ou quatro versões: TR + taxa fixa, IPCA + taxa fixa, poupança + taxa fixa ou prefixado. As taxas parecem muito diferentes, e a linha com a menor taxa anunciada raramente é a mais barata no fim do contrato.
Este post explica como cada indexador funciona, mostra a conta e indica o perfil de cada um.
Como cada linha funciona
Todas têm a mesma estrutura: indexador (corrige o saldo devedor) + taxa fixa (os juros). O que muda é quanto do risco de inflação e de Selic fica com você.
TR + taxa fixa (o clássico)
O saldo devedor é corrigido pela Taxa Referencial. Nos anos de Selic baixa, a TR ficou zerada; com Selic alta ela volta a ser positiva, mas historicamente roda bem abaixo da inflação. É a linha com a maior taxa fixa, porque o banco assume quase todo o risco.
IPCA + taxa fixa
A taxa fixa é bem menor, o que deixa a parcela inicial mais baixa e ajuda a aprovar na regra dos 30%. Em troca, o saldo devedor inteiro é corrigido pela inflação cheia. Em 2021 o IPCA fechou em 10,06%, e quem tinha contrato IPCA+ viu a dívida crescer dois dígitos num ano, com a parcela subindo junto.
Poupança + taxa fixa
O indexador é o rendimento da poupança. Quando a Selic passa de 8,5% ao ano, a poupança trava em 0,5% ao mês (~6,17% a.a.) + TR. Isso cria um teto natural: você acompanha a Selic quando ela está baixa e fica protegido quando ela dispara.
Prefixado
Taxa cheia, fixa, sem correção nenhuma do saldo. Você sabe no dia da assinatura quanto vai pagar em cada uma das 360 parcelas. Essa previsibilidade tem preço, e o prefixado costuma ter a maior taxa da prateleira.
A conta lado a lado
Exemplo ilustrativo: R$ 300.000 financiados, SAC, 30 anos, com taxas típicas de um cenário de Selic alta (confira as taxas vigentes no dia da sua proposta):
| Linha | Custo típico | Parcela inicial | Risco que fica com você |
|---|---|---|---|
| TR + fixa | TR + ~11% a.a. | maior | baixo (TR historicamente baixa) |
| IPCA + fixa | IPCA + ~7,5% a.a. | menor | alto: a inflação corrige o saldo todo |
| Poupança + fixa | poupança + ~5% a.a. | intermediária | médio, com teto quando Selic > 8,5% |
| Prefixado | ~12,5% a.a. | maior | zero |
A parcela inicial menor do IPCA+ atrai, mas num contrato de 30 anos basta um ciclo de inflação alta para o saldo devedor inflar e a parcela passar a da linha TR. O saldo corrigido para cima também encarece o seguro MIP, que é calculado sobre o saldo.
Na planta, o indexador vale desde a obra
Se você compra na planta, a escolha afeta também a fase de obra. Os juros de obra são calculados com a taxa da linha escolhida sobre o saldo liberado a cada medição. Uma linha IPCA+ com taxa fixa menor gera juros de obra menores durante a construção, e uma TR+ gera juros de obra maiores. (A mecânica completa está aqui.) Por isso vale simular o contrato inteiro, da primeira medição à última parcela, em vez de comparar só a taxa anunciada.
Para que perfil cada linha faz sentido
- TR + fixa: quem quer dormir tranquilo e aceita pagar um pouco mais por isso. É o meio-termo padrão do mercado e a escolha razoável para a maioria.
- IPCA + fixa: quem precisa da parcela inicial menor para aprovar o crédito e tem folga de renda para absorver alta de parcela, ou pretende quitar ou amortizar cedo, antes de a inflação pesar.
- Poupança + fixa: quem acredita num ciclo longo de Selic em queda e quer aproveitar, com a proteção do teto no caminho contrário.
- Prefixado: quem põe a previsibilidade acima de tudo, com orçamento apertado em que qualquer surpresa quebra a conta.
Se você escolher uma linha e o cenário mudar, a portabilidade de crédito permite migrar para outro banco (e outra linha) sem multa.
Simule antes de escolher
Num contrato de 30 anos, a diferença entre duas linhas passa fácil de R$ 50 mil. Rode a simulação com a taxa de cada proposta do banco (juros de obra, parcela pós-chave e custo total) e compare o contrato inteiro, e não só o número da vitrine.
Simule agora com as taxas das suas propostas em jurosobra.com.br