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Memorial de incorporação: os documentos que a incorporadora é obrigada a te mostrar antes de vender na planta
O corretor liga no mesmo dia do lançamento. Fala em "unidades limitadas", desconto que acaba na sexta e pede um sinal pra reservar o apartamento antes de "a tabela subir". Nenhuma dessas pressões é ilegal por si só. O problema é quando a incorporadora ainda nem registrou o memorial de incorporação no cartório, e mesmo assim já está oferecendo e negociando unidades. Nesse ponto a lei já foi quebrada, e quem compra é quem fica exposto.
Aviso: isto é conteúdo informativo, não parecer jurídico.
O que é o memorial de incorporação
O artigo 32 da Lei 4.591/64 (a Lei do Condomínio e Incorporações) diz que a incorporadora só pode vender, oferecer ou negociar frações ideais de terreno vinculadas a unidades futuras depois de registrar o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente. É um conjunto de documentos, não um papel único, e ele existe pra provar, antes de qualquer venda, que o terreno é mesmo da incorporadora, que o projeto foi aprovado pela prefeitura e que não há dívida ou processo capaz de travar a obra ou a entrega do imóvel depois.
Sem esse registro, a incorporadora está lançando sobre uma promessa sem lastro documental nenhum. Você pode até assinar um contrato de reserva, mas ele não tem a segurança que a lei desenhou pra esse tipo de compra.
Os documentos que entram no registro
O artigo 32 lista as peças do memorial em alíneas de "a" a "p". As mais relevantes pra quem está comprando:
| Documento (alínea) | O que ele garante |
|---|---|
| a) Título de propriedade do terreno | A incorporadora (ou quem vendeu o terreno a ela) é de fato a dona, com cláusula de imissão na posse e consentimento para construir |
| b) Certidões negativas (federais, estaduais, municipais, de protesto e de ações cíveis e criminais) | Não há dívida fiscal nem ação judicial capaz de penhorar o terreno no meio da obra |
| c) Histórico dos títulos de propriedade dos últimos 20 anos | A cadeia de donos do terreno é limpa, sem brecha pra terceiro reivindicar a posse depois |
| d) Projeto de construção aprovado pela prefeitura | O prédio que está no material de venda é o mesmo que a prefeitura autorizou erguer naquele terreno |
| e) Cálculo das áreas de construção, discriminando a área comum e a área privativa de cada tipo de unidade | O metro quadrado anunciado tem base técnica, não é só o número que o marketing escolheu |
Além dessas, o memorial também traz a minuta da futura convenção de condomínio, a definição das frações ideais de cada unidade e, quando a venda depende de financiamento associativo, o atestado de idoneidade financeira da incorporadora emitido por instituição com mais de 5 anos de atuação no país.
Desde a Lei 14.382/2022, o registro do memorial e a instituição do condomínio sobre as frações ideais viraram um único ato registral no cartório, em vez de dois registros separados como antes. Na prática, existe um número de registro só, e é ele que o corretor precisa te informar quando você pedir.
O que acontece quando a incorporadora vende sem registrar
A Lei 4.591/64 trata a venda sem o memorial registrado como contravenção relativa à economia popular, com multa prevista no artigo 10 da Lei 1.521/51. O artigo 65 da mesma lei vai além: tipifica como crime o simples anúncio ou oferta pública de unidades antes do registro, independente de a venda se concretizar. Já houve condenação de responsável por divulgar lançamento sem memorial registrado, com pena restritiva de direitos e multa.
Na prática, o risco pra você é contratual: sem o memorial registrado, a incorporadora não tinha, no momento da venda, nenhuma das garantias que o artigo 32 exige. Você pode estar comprando fração de um terreno com dívida, com projeto ainda não aprovado, ou com histórico dominial contestado, e só vai descobrir isso depois de já ter pago o sinal.
Como conferir antes de assinar
Três perguntas resolvem a maior parte do risco, antes de qualquer sinal:
- Peça o número do registro do memorial de incorporação e o cartório onde foi feito. Incorporadora séria tem essa informação pronta, geralmente até no próprio material de divulgação do lançamento.
- Confira a matrícula do terreno. O Operador Nacional do Registro de Imóveis Eletrônico (ONR) mantém o Mapa do Registro de Imóveis (mapa.onr.org.br), que indica qual cartório é responsável pelo endereço. A partir daí dá pra pedir uma certidão de matrícula atualizada, que mostra se o registro da incorporação já está averbado ali.
- Leia a data do registro, não só a existência dele. Memorial registrado há anos sem nenhuma atualização de obra pode indicar incorporação parada, não incorporação em dia.
Se o corretor não sabe responder a primeira pergunta, ou empurra a conversa pra "isso o jurídico resolve depois", trate como sinal de alerta. O prazo de reflexão de 7 dias do Código de Defesa do Consumidor existe, mas ele não desfaz o risco de ter pago sinal numa incorporação que juridicamente ainda não podia vender nada.
O que o registro não cobre
Registrar o memorial prova que a incorporadora cumpriu a etapa de entrada. Não é garantia de que a obra vai terminar no prazo, nem de que o terreno não vai gerar disputa de cessão de direitos mais adiante. Também não muda o que você perde se desistir: a conta do distrato é a mesma, memorial registrado ou não. E o registro do memorial é só o primeiro cartório na história do imóvel: depois vem o habite-se e a averbação da construção, que é o que efetivamente libera a individualização da sua matrícula na entrega das chaves.
O memorial de incorporação resolve um risco específico, anterior a todos os outros: o de comprar algo que juridicamente ainda não podia ser vendido. Conferir o número do registro antes de pagar qualquer valor custa uma consulta ao cartório, não um advogado.
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