Contrato, direitos do comprador e entrega das chaves

Comprar na planta é assinar um contrato longo, com a construtora e com o banco, que vale por anos antes de você ter a chave. Nesse tempo podem acontecer atraso na obra, desistência, cobrança indevida ou problema na entrega. A lei e o STJ já decidiram boa parte desses casos.

Os textos desta seção explicam o que o contrato pode e não pode cobrar, o que acontece se a obra atrasar ou se você desistir, como se proteger antes de assinar e o que conferir na vistoria e no habite-se.

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Alienação fiduciária na planta: o que acontece se você atrasar as parcelas
Atrasar o financiamento com alienação fiduciária não funciona como um distrato: o cartório intima, pode consolidar a propriedade em nome do credor e o imóvel vai a leilão. Veja o prazo de 15 dias para regularizar a dívida, o prazo de 60 dias para o primeiro leilão e o que o STJ decidiu, no Tema 1.288, sobre tentar desfazer a consolidação depois.
Patrimônio de afetação: o que ele protege de fato se a construtora quebrar no meio da obra
A Lei 10.931/2004 criou o patrimônio de afetação: o regime que separa o dinheiro e a obra de um empreendimento do caixa geral da construtora, para que a falência dela não leve tudo junto. Veja o que a lei protege de fato, como funciona a decisão dos compradores e como conferir antes de assinar.
Memorial de incorporação: os documentos que a incorporadora é obrigada a te mostrar antes de vender na planta
O artigo 32 da Lei 4.591/64 obriga a incorporadora a registrar um conjunto de documentos no cartório antes de vender qualquer unidade na planta: título do terreno, certidões negativas, histórico de 20 anos e o projeto aprovado. Veja o que cada um garante e como conferir o registro antes de pagar o sinal.
Comissão de corretagem e taxa SATI no imóvel na planta: o que é abusivo e como pedir de volta
Corretagem e SATI aparecem como linhas separadas na hora de assinar o contrato, muitas vezes sem terem sido combinadas antes. O STJ já decidiu, no Tema 938, quando a corretagem pode ir para o comprador e por que a SATI é considerada venda casada e costuma ser devolvida.
Vistoria de entrega do apartamento na planta: o que checar antes de assinar o termo
Assinar o termo de vistoria sem ressalva desloca o ônus da prova pra você: depois disso, é você quem precisa provar que o defeito já existia na entrega. O checklist do que testar em cada sistema (elétrica, hidráulica, esquadrias, piso), e os dois prazos de garantia que valem ao mesmo tempo — 5 anos pela solidez e segurança (Código Civil) e 90 dias pelo vício de qualidade (CDC).
Cessão de direitos e contrato de gaveta no imóvel na planta: os riscos reais
Transferir a posição num contrato de compra na planta é a cessão de direitos. Fazer isso por fora, sem passar pela construtora e pelo banco, é o contrato de gaveta — e ele não vale nada perante quem financiou o imóvel. Veja o que diz a Lei 8.004/90, os temas do STJ sobre legitimidade do cessionário e por que o ITBI na cessão ainda é um ponto em disputa no STF.
Sinal ou arras na compra do imóvel na planta: o que você perde se desistir
O sinal pago na reserva do apartamento é juridicamente "arras" — e o Código Civil trata dois tipos de forma bem diferente. Confirmatórias (a regra, quando o contrato é silencioso) fazem quem desiste perder o valor sem teto de risco; penitenciais só existem com cláusula explícita de arrependimento. A conta com os artigos 417 a 420 e a jurisprudência do STJ sobre cumular arras com a multa do distrato.
Por que a parcela do simulador do banco vem diferente da parcela do contrato
A simulação mostrou R$ 3.200 e o contrato chegou com R$ 3.680. Taxa de vitrine em vez da taxa aprovada, seguros e taxa de administração fora da tela, SAC no lugar de Price, prazo reduzido pelo limite de idade — e, pra quem compra na planta, o juros de obra que o simulador nem mostra.
Habite-se e averbação da construção: o que trava a entrega das chaves depois da obra pronta
A obra fica pronta e a chave ainda demora meses. O motivo costuma ser cartório, não concreto: habite-se da prefeitura, CND de obra do INSS (validade de 6 meses), averbação da construção e individualização da matrícula. Veja o que trava cada etapa e quem é responsável por cada uma.
Desistir do imóvel na planta: quanto você perde no distrato (e como a conta é feita)
A Lei do Distrato permite reter corretagem + multa de até 25% (ou 50% com patrimônio de afetação). Num desembolso de R$ 100 mil, a perda pode passar de R$ 60 mil. A conta completa e as alternativas antes de aceitar a multa.
Juros de Obra é uma Prática Legal? O que o STJ decidiu e o que você precisa saber em 2026
O STJ já decidiu: juros de obra é legal (Tema 996). Mas legal não significa sem limites. Veja quanto custa em 2026 e quais são seus direitos antes de assinar.
Tema 996 do STJ: o que você precisa saber antes de comprar um imóvel na planta
Cláusula de tolerância de 180 dias, indenização por atraso e recuperação dos juros de obra pagos. O Tema 996 mudou a regra do jogo.
O que acontece se a obra atrasar? O impacto nos seus juros
Atrasos na obra são comuns no Brasil. Cada mês extra significa mais juros de obra pagos. Calcule o risco antes de comprar.

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