· 6 min de leitura
Vistoria de entrega do apartamento na planta: o que checar antes de assinar o termo
Você marca a vistoria, a construtora abre as portas de um apartamento limpo, iluminado e cheiroso, e alguém do lado te entrega uma prancheta com o termo de vistoria pra assinar. Parece formalidade. Não é. A partir da sua assinatura, o problema que você não anotou vira problema seu — e provar depois que ele já existia na entrega fica muito mais difícil.
O termo de vistoria é o documento que registra em que condição você recebeu o imóvel. Assinar sem ressalva não significa "renunciar a todo direito", mas na prática desloca o ônus da prova: depois da assinatura, é você quem precisa demonstrar que o defeito já estava lá — e não surgiu do uso do imóvel depois da entrega. Por isso a vistoria de entrega é o único momento em que você tem a prova mais fácil de produzir: o defeito, o imóvel vazio e a data, todos juntos.
Você tem direito a levar tempo e fazer ressalva
Não existe lei que fixe um tempo mínimo de vistoria, mas o direito de recusar assinar sem antes registrar cada problema encontrado está na lógica do próprio Código de Defesa do Consumidor: o consumidor não é obrigado a aceitar o produto fora do padrão contratado. Na prática:
- Leve a vistoria a sério como um procedimento, não como uma visita de cortesia. Reserve pelo menos uma hora.
- Registre cada problema por escrito, no próprio termo, com localização exata (cômodo, parede, ponto).
- Fotografe e filme tudo, com data e hora visíveis no aparelho.
- Se a construtora só oferecer um termo genérico sem espaço pra ressalva, escreva a ressalva na margem ou anexe uma folha separada e peça o protocolo de recebimento dela.
- Você pode se recusar a assinar o termo sem ressalva, e pode recusar receber as chaves enquanto um problema grave (elétrica sem funcionar, vazamento ativo) não for resolvido.
O checklist: o que testar em cada sistema
Vistoria de entrega não é "olhar se está bonito". É testar cada sistema em uso, porque defeito de acabamento aparece a olho nu, mas defeito funcional só aparece quando você liga, abre ou aciona a coisa.
| Sistema | O que testar | Como |
|---|---|---|
| Elétrica | Toda tomada e todo interruptor, um por um | Testador de tomada (custa pouco) ou um aparelho pequeno (carregador) em cada tomada |
| Hidráulica | Vazão, vazamento, escoamento | Abra todas as torneiras e registros ao mesmo tempo por alguns minutos; puxe a descarga; veja se o ralo escoa |
| Esquadrias (janelas e portas) | Abrir, fechar, travar, vedação | Abra e feche cada uma até o fim; verifique se veda contra chuva e vento nas frestas |
| Piso | Nivelamento, rejunte, trincas | Passe uma bolinha de gude ou nível de bolha; bata de leve pra ouvir som de "oco" (piso solto) |
| Paredes e teto | Prumo, esquadro, infiltração, trinca | Observe manchas de umidade, principalmente perto de box e áreas molhadas |
| Interfone e portão | Funcionamento de ponta a ponta | Ligue da portaria pro apartamento e teste a abertura remota |
| Metragem | Área privativa bate com o contrato | Meça os cômodos principais com trena e compare com a planta anexa ao contrato |
Um detalhe que passa batido: teste com a energia e a água já ligadas de verdade, não no escuro com lanterna do celular. Se a construtora não ligou os sistemas ainda, a vistoria não está pronta pra acontecer — peça outra data.
Os dois prazos de garantia que valem ao mesmo tempo
Depois da entrega, dois regimes jurídicos diferentes protegem você, e eles não se substituem:
Código Civil, art. 618 — o empreiteiro (a construtora) responde durante 5 anos, prazo irredutível, pela solidez e segurança da obra, cobrindo tanto material quanto solo. É a garantia estrutural: rachaduras que comprometem a edificação, problema de fundação, infiltração estrutural grave. O parágrafo único do mesmo artigo diz que você decai desse direito se não propuser a ação em até 180 dias a partir do aparecimento do vício — ou seja, o prazo de 5 anos é pra o defeito aparecer, e a partir daí você tem 180 dias pra agir.
Código de Defesa do Consumidor, art. 26 — cobre vício de qualidade que não chega a ameaçar a solidez da obra: acabamento malfeito, infiltração pontual, esquadria que não veda. O prazo é de 90 dias para produtos e serviços duráveis (o que inclui o imóvel). A contagem muda conforme o tipo de vício: se é aparente (dá pra ver na vistoria), conta da entrega efetiva; se é oculto (só aparece depois, como uma infiltração que só surge na próxima chuva forte), conta do momento em que o defeito fica evidente — não da entrega.
Isso significa, na prática, que problema visível na vistoria e não registrado é o que você tem menos chance de reclamar depois: o prazo mais curto (90 dias) já corre da entrega, e a construtora vai alegar que você aceitou o imóvel daquele jeito.
Aviso: isto é conteúdo informativo, não parecer jurídico. Cada caso depende do contrato e das provas produzidas — consulte um advogado antes de tomar uma decisão sobre recusar a entrega ou processar a construtora.
O que a norma técnica define como "vida útil"
A ABNT NBR 15575 (Norma de Desempenho de edificações habitacionais) não é uma garantia contratual — é o padrão técnico que projetistas e construtoras precisam seguir. Ela fixa a Vida Útil de Projeto (VUP) mínima esperada pra cada sistema da edificação, no nível mínimo de desempenho:
- Estrutura: 50 anos (níveis intermediário e superior chegam a 63 e 75 anos)
- Vedação vertical externa (fachada): 40 anos
- Vedação vertical interna: 20 anos
- Cobertura: 20 anos
- Sistema hidrossanitário: 20 anos
- Pisos internos: 13 anos
Esses números não definem um prazo de garantia que você pode cobrar diretamente — quem usa a VUP na prática é o perito, numa ação judicial, pra avaliar se um sistema falhou muito antes do esperado. Mas eles ajudam a calibrar expectativa: um piso que solta em 2 anos, ou uma fachada que infiltra em 5, está bem abaixo do que a própria norma técnica prevê, o que reforça um caso de vício.
Vale contratar uma vistoria técnica independente
Empresas especializadas em vistoria de recebimento de imóveis existem justamente porque o comprador, sozinho e sem instrumento, não enxerga tudo — prumo de parede fora do padrão, por exemplo, não é visível a olho nu, precisa de nível a laser. O custo desse serviço é pequeno perto do que uma reforma de retrabalho custaria se o defeito só aparecer depois de assinado o termo sem ressalva.
Antes de ir pra vistoria, leve: trena, nível de bolha (ou aplicativo de nível no celular), testador de tomada, lanterna extra e o contrato com a planta anexada, pra conferir metragem e acabamentos prometidos.
A vistoria acontece perto do fim da fase de obra, quando o habite-se e a averbação da construção já andaram — e é também o momento em que o índice de correção do saldo devedor muda de INCC-M para TR ou IPCA. Entre o habite-se, a vistoria e a mudança de índice, vale separar também o orçamento pra ITBI, escritura e registro, que não entram no financiamento e costumam pegar o comprador de surpresa exatamente nessa reta final.
Simule o fluxo mês a mês do seu contrato em jurosobra.com.br